Инвестиции в земельные участки. Инвестиции в земельные участки и землю — особенности процесса от выбора территории до перечня документов Инвестирование денег в земельный участок

Куда выгодно вложить деньги в 2018 году? Пожалуй, почти каждый человек слышал от знакомых или читал в социальных сетях истории об огромной прибыли, которую может принести инвестирование в загородные земельные участки. Стоит ли ввязываться в такое рискованное мероприятие?

Исходные данные

Общеизвестно, что при выборе земельного участка для инвестиционных целей необходимо изучить схемы территориального планирования той или иной местности. Если речь идет о Подмосковье, соответствующие документы регулярно появляются на портале государственных и муниципальных услуг Московской области. Кроме того, информация по всем субъектам России, доступна на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП).

Как заявили в градостроительном блоке администрации Ленинградской области, ФГИС ТП является наиболее полной информационной системой по планам территориального развития поселений. Вместе с тем, сведения о перспективном развитии находится на сайтах каждого конкретного муниципалитета, там же могут содержаться данные об изменениях статуса земель, которые не попадают во ФГИС ТП. Также может быть полезной схема территориального развития Ленинградской области , размещенная на сайте комитета по архитектуре и градостроительству.

Кроме того, источником сведений о территориальном развитии муниципальных образований Ленинградской области является Информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), рассказал порталу Cottage.ru первый заместитель председателя комитета по архитектуре и градостроительству - главный архитектор Ленинградской области Михаил Киреев .

Если рядом начнется строительство склада, завода, трассы интенсивного движения, либо, что еще хуже, возникнет свалка, то участок неминуемо просядет в цене. Однако строительство неподалеку станций общественного транспорта, торгово-развлекательных комплексов, школ, детских садов и поликлиник, одним словом, того, что принято именовать благами цивилизации, напротив, увеличит стоимость участка. Основной вопрос заключается в том, можно ли безоговорочно доверять планам, которые публикуют власти.

Семь пятниц на неделю

Эксперты говорят, что на практике планы территориального планирования много раз менялись, и самым очевидным тому подтверждением служит присоединение Новой Москвы. В связи с интенсивным строительством дорог, развязок, и многоэтажных домов, некоторые дачные и коттеджные поселки оказывались как в клещи зажатыми между трассами и высотками, что отрицательно повлияло на их стоимость.

Впрочем, от ухудшений характеристик местности сложно застраховаться не только в Новой Москве, но и в любом пригороде. Причем иногда доходит даже до грустных курьезов.

«Например, один из загородных элитных поселков продавался с видами на лес и поле, - комментирует управляющий директор «Метриум Премиум» и участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов . - Застройщик уверял, что такой пейзаж за окнами останется всегда, поскольку на соседнем участке проходит газопровод. Однако в итоге через несколько лет появился девелопер, который переложил газопровод, и построил новый коттеджный поселок, который частично закрыл вид на лес собственникам, платившим за него большие деньги. Таким образом, даже основательные монументальные конструкции претерпевают изменения, не говоря уже об объектах, которые существуют еще только в планах. Поэтому, на мой взгляд, у инвестора нет стопроцентного источника, на который можно ориентироваться при выборе земельного участка».

Коммерческий директор компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» Алексей Баринов так же не советует всецело полагаться на информацию, представленную на сайтах госорганов. Особенно, если речь идет об инвестировании крупных денежных сумм. Хотя на сайте ФГИС ТП можно посмотреть информацию о планах развития поселения, на портале можно увидеть лишь набросок, а не реальную картину. Это происходит потому, что у муниципальных образований не предусмотрено, как таковых, бюджетов на развитие. Строительные работы в большинстве случаев осуществляются за счёт частных инвесторов.

Более того, и сами власти не считают данные интернет-ресурсы абсолютно надежным основанием для принятия инвестиционных решений. «Эти источники не дают исчерпывающей информации, так как правоприменение принятых норм может быть растянуто во времени или они могут быть изменены, - рассказали в градостроительном блоке администрации Ленинградской области. - Больше информации можно получить при личном общении с представителями муниципальных властей».

Что выгодно?

Анализ цен загородной недвижимости дает на этот счет однозначный ответ. Как правило, инвестор хочет купить пустой участок, самостоятельно построить на нем коттедж, а затем - перепродать полноценное домовладение со всеми удобствами. «Не вспомню ни одного примера, чтобы землю продавали в том же виде, в котором купили, - говорит руководитель Экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский . - Все прибыльные истории связаны с развитием купленной территории и вложением в нее дополнительных средств».

При этом и уже готовый загородный дом как вложение эксперты не считают удачной идеей.

По словам генерального директора коттеджного поселка «Ламбери» Алексея Потапова ,
в элитном сегменте Ленинградской области вот уже 10 лет практически не покупаются объекты для спекуляций. «В наших проектах почти все сделки проходят с использованием ипотеки, - добавляет руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева . - Понятно, что никто не будет заниматься инвестициями с использованием кредитных денег - это экономическое безумие». Таким образом, вопрос о том, вложить в дом или земельный участок свои деньги, можно считать решенным.

Бюрократия и технические моменты

Но и при покупке земельного участка можно наткнуться на серьезные подводные камни.

«Интересно, что в последние годы инвесторы часто просят подобрать земли сельскохозяйственного назначения, поскольку именно их владельцы предлагают неплохой дисконт, - рассказывает Илья Менжунов. - Однако стоит отметить несколько минусов такого типа участков. С каждым годом процедура перевода сельскохозяйственных земель в категорию ИЖС (для индивидуального строительства) усложняется. Есть риск, что, в конечном счете, инвестор окажется с неликвидным активом, который, возможно, придется перепродавать с потерей, то есть еще дешевле, чем был приобретен объект. Кроме того, многие земли сельхозназначения расположены на границе Подмосковья и соседних областей, то есть, удалены от МКАД. Сегодня же покупатели предпочитают жить ближе к Москве или как минимум рядом с крупными населенными пунктами со всей сопутствующей инфраструктурой. Наконец, риски инвестора связаны с изъятием земель государством за долгое неиспользование, если покупатель не сможет изменить назначение земельного участка».

Кроме того, для строительства коттеджного поселка (в случае перевода земли в категорию ИЖС) участок должен находиться недалеко от электрораспределительных подстанций, населенных пунктов, в районе с благоприятной экологической обстановкой, развитой инфраструктурой и т.д., добавляет Илья Менжунов. Поэтому необходимо заранее уточнить в «Мосэнергосбыте», не придется ли тянуть коммуникации несколько сотен метров, чтобы обеспечить участок всем необходимым, и хватит ли заложенной мощности на подключение еще одного объекта. Иначе стоимость таких услуг может достигать бюджета покупки самой земли.

Превратности политики и экономики

Кроме бюрократических и технических аспектов, на стоимость участка также влияют экономические и политические факторы, которые могут привести к стагнации рынка в целом, напоминает Алексей Баринов. Подобная ситуация наблюдалась на рынке Ленинградской области до 2008 году. В этот период были популярны сделки в валюте, которые покупатели заключали, надеясь значительно приумножить свои вложения. В итоге многие из них не вернули даже сумму инвестиций.

Быть профессионалом и уметь торговаться

По словам эксперта компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки», инвесторов в земельные участки можно разделить на две группы. К первой относятся «охотники» с большими бюджетами в поисках недооценённых объектов, стоимость которых потенциально должна вырасти. Во второй категории - покупатели с более скромным капиталом. Их интересуют земельные сделки, например, на старте продаж коттеджного посёлка. Они понимают, что к моменту сдачи коммуникаций и инфраструктуры в проекте цена сотки вырастет.

Но каков бы не был капитал инвестора, специалисты рынка недвижимости спешат напомнить: единого табеля о ценах нет и быть не может. Продавцы различных объектов, земель в коттеджных поселках и просто в деревнях, устанавливают стоимость исключительно по своему произвольному желанию. Два аналогичных по своим характеристикам участка зачастую можно купить по совершенно разной стоимости.

«Все зависит от умения торговаться и договариваться о цене, - обращает внимание Дмитрий Сперанский. - В одном случае участок принесет доход, даже если его немедленно перепродать, в другом случае не принесет доход никогда. В этом глобальное отличие от инвестиции в акции или золото: там есть единая рыночная цена, по которой совершаются сделки. Информация от госорганов о развитии территории может быть удобным инструментом для торга, но она не даст вам представление, сможете ли вы этот кусок земли продать дороже, чем купили». Поэтому, только квалифицированный покупатель, имеющий знания, отлично разбирающийся в специфике рынка, может рассчитывать на какую-то доходность. «Обывателям категорически не советую сегодня вкладываться в землю с инвестиционными целями, - рассказал эксперт. - Поищите другие инструменты. Или купите землю для себя, постройте на ней дачу и получайте удовольствие».

Если все-таки решились

Если, несмотря на такое предостережение, желание инвестировать в землю все-таки осталось, то следует напоследок привести некоторые советы от специалистов рынка загородной недвижимости, по поводу которых они проявляют единодушие. Но следует понимать, что все это не может в собственном смысле слова гарантировать успех неквалифицированному инвестору.

Во-первых, землю лучше приобретать не в голом поле, а в готовом, построенном районе. Если прилегающие территории уже застроены объектами капитального строительства, то рядом, скорее всего, уже негде будет появиться свалкам, дорогам, высоткам и складам.

Во-вторых, в условиях экономического кризиса и сокращающихся запасов денег у покупателей, многие из них становятся более требовательными. Теперь люди готовы тратить деньги только на качественные загородное жилье, где они смогут иметь привычные для городской жизни удобства и уровень комфорта. Поэтому инвестировать лучше не в деревенские участки без коммуникаций, а в участки без подряда, находящиеся на территориях коттеджных поселков. Кроме того, приобретатель земли в организованном поселке будет избавлен от бюрократических трудностей при возведении дома.

Но если инвестор все-таки решился вложить деньги в пустующую землю без коммуникаций и капитальной застройки вокруг, то, помимо планов развития территорий, у него на руках должна быть инсайдерская информация. А для этого необходимы существенные связи, наличие которых, опять-таки, в большей степени характерно для профессионалов, чем для простых граждан.

Александр Ковалевский

Доброго времени суток! Рад что Вы продолжаете посещать мой бизнес-сайт и сегодня я решил написать статью на тему , а именно об инвестировании в земельные участки .

В последнее время инвестиции в земельные участки становятся все более популярными. Давайте разберем перспективы инвестиций в землю.

Хочется начать с позитивной нотки - инвестиции в земельный участок защищены на 100% и на самом деле землю нельзя: украсть, разрушить и вообще что либо с ней сделать. Земельный участок защищен от всего (тут я конечно не буду рассматривать вариант что на Вашем участке появится вулкан и даже в этом случае она не потеряет в своей стоимости).

Стоимость земельных участков пусть не сильно, но стабильно растет в цене. Так что как минимум Вы защитите свои сбережения от дефолта, скачка доллара и инфляции.

Разновидность земельных участков

Приобретая земельный участок и вкладывая в него деньги нужно знать о том какие вообще бывают участки:

Земельный участок в целях добычи полезных ископаемых . Тут новичкам делать нечего, так как такие участки продаются на аукционах, где участвуют серьезные компании и стоимость их просто заоблачная;
Земельный участок для выращивания сельхоз культур . В последний год этот вид инвестирования стал довольно популярен и на это есть несколько причин: востребованность такой земли у фермеров (продуктовое эмбарго дало новый толчок этой отрасли) и вторая это поддержка государством сельхозпроизводителей;
Земельный участок под застройку . Это пожалуй самое востребованное направление и инвестировать деньги в этом направлении очень выгодно.

Современные инвесторы рассматривают инвестирование в землю с той позиции, что на ней или эту недвижимость можно на данном участке можно возвести. Такой способ инвестиций отличается особой прибыльностью (если конечно не брать во внимание первый пункт который доступен только избранным).

В черте города на земельных участках как правило возводят более доходную коммерческую недвижимость, что же касается пригорода, то там организуют зоны отдыха.

А теперь давайте рассмотрим преимущества и недостатки инвестиций в земельные участки:

Недостатки инвестиций в землю

Низкая ликвидность (проще говоря доходность) . Приобретение земельных участков - это долгосрочные вложения и стоимость земли не так подвержено колебаниям рынка как та же недвижимость;
Налог на землю . Да, Вы не ослышались за наличие земельных участков нужно платить земельный налог до 1,5% стоимости самого участка (это я указал максимальный размер налога, а так он начинается с 0,3%);
Ограничение применения земельного участка . Вы не можете по своему усмотрению делать с участком все что захотите и должны использовать его по прямому назначению. В случае если участок под ИЖС (строительство), то Вы не можете его использовать ни под что другое, или участок под сельское хозяйство, то Вы не можете на нем строить дома (хотя при желании целевое назначение участка можно изменить, правда бумажной волокиты не избежать).

Теперь поговорим о преимуществах вложений в землю:

Преимущества инвестиций в землю

Низкая стоимость . Все конечно зависит от города и пригорода где Вы будете приобретать земельные участки. В большинстве своем стоимость земли не большая;
Самостоятельная капитализация земельного участка . В случае самостоятельного использования земельного участка по назначению Вы значительно увеличите его стоимость;
Многофункциональность . В независимости от того для чего Вы приобрели землю, в любой момент Вы можете перевести свой земельный участок под любую деятельность. Так что у Вас есть выбор и Вы сможете на этом заработать. Например больше всего ценятся участки под строительство и переведя участок который был под сельское хозяйство, Вы сможете его продать под застройку;
Надежность . Я уже говорил до этого, что инвестиции в землю хоть и долгосрочное, но надежное капиталовложение. Земля постоянно растет в цене и Вы просто можете спустя пару лет продать ее уже за более высокую цену и заработать на этом.

Повторюсь еще раз, что инвестировать лучше всего стоит в земельные участки под строительство жилой или коммерческой недвижимости именно в таком случае Вы получите максимальную прибыль.

Вот основные моменты которые я хотел рассказать об инвестировании в земельные участки. Я обязательно в последующем еще напишу статьи об инвестировании в землю.

Можете попробовать себя инвестором на бирже Форекс , что здесь хорошо -вложив 5000 можно заработать за 1 день 500 000, а можно и потерять.

На этом все, статью я закончу, со своими вопросами можете обращаться в комментарии к статье или мою группу ВК "

Земельный рынок отличается своими огромными масштабами и разнообразием выбора для выгодного вложения капитала. Стойкая тенденция к росту стоимости земельных участков обусловила высокую позицию популярности рынка земли у инвесторов. И это не удивительно. Земельные участки, так же, как и недвижимость, считается наиболее выгодными и наименее рискованными инвестициями. Не важно, для каких целей приобретается участок – последующей перепродажи, под застройку или для сдачи в аренду – он способен относительно быстро окупиться и принести владельцу высокий доход.

Выгоды приобретения земельного участка

Учитывая динамику развития рынка недвижимости, одновременно с ним, активный рост демонстрирует земельный рынок. Приобретение земли всегда выгодно: будь это участок под подстройку бизнес-центра в большом городе, или дачный коттедж – актуальность такой покупки никогда не снижается.

Немалым спросом пользуется загородная недвижимость, причина тому, желание городских жителей приобрести или арендовать дом на свежем воздухе вдали от городского шума. Поэтому инвестировав в участок под постройку дачи или особняка, инвестор может быть уверен, это всегда принесет доход и от последующей продажи и от сдачи в аренду. Стоимость такого участка с домом может вырасти за время строительства в несколько раз.

Не менее выгодными считаются инвестиции в землю под постройку промышленных, торговых или складских объектов. Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости очень чувствителен к кризисным явлениям в экономике, спрос и цены на нем продолжают расти, хоть и не с такой скоростью, как хотелось бы инвесторам. Однако изучив тенденции развития определенных районов города, можно предугадать в каком из них намечается рост промышленного производства, и тогда приобретение участка под застройку коммерческого объекта в последующем принесет инвестору стабильный доход.

Способы инвестирования в землю

На сегодняшнем этапе развития современный рынок земли предлагает три метода инвестиций в землю . Покупка земельного участка с целью его перепродажи по более высокой цене. Такой способ может принести до 20 – 30 процентов прибыли, учитывая стабильную динамику роста цен на землю. В этом случае инвестору важно серьезно подойти к вопросу выбора участка. Выгодное месторасположение, близость коммуникаций, наличие качественной транспортной инфраструктуры – все эти факторы буду напрямую влиять на уровень ликвидности земли.

Второй способ инвестиций в землю – это приобретение участка под застройку, для последующей продажи или сдачи в аренду участка вместе с построенным объектом. Делая выбор в пользу этого метода, инвестор должен помнить, что подобные проекты быстро не окупаются, и быть готовым, что он не скоро получит прибыль. Поэтому делать такие инвестиции в землю лучше, располагая свободными суммами. Кроме того, реализация такого проекта требует средств не только для покупки земельного участка, но и для последующего строительства объекта.

Третий вариант предполагает покупку земельного участка в уже построенном коттеджном поселке, под строительство там жилого дома с последующей его продажей или сдачей в аренду. Выгоды такого вложения определяются тем, что готовый поселок уже имеет построенные дороги, налаженные коммуникации и инфраструктуру района. Такой метод инвестиций в землю может принести в будущем немалый доход.

Что надо знать начинающему инвестору при покупке земли

Определившись с объектом инвестиций, обязательно нужно изучить информацию по приобретаемому объекту. При покупке земельного участка инвестору надо учитывать несколько рискованных нюансов.

Обязательно надо проверить качество земли, для этого надо обратить внимание, что на нем растет и как выглядят растения – участок может оказаться не плодородным. Обратить внимание также надо на наличие подземных вод на участке, возможность затопления земли во время паводка.

Проверить нужно не находится ли участок под арестом или в отчуждении, к сожалению, очень часты случаи продаж земли по поддельным документам.

Трудности буду подстерегать инвестора, если окажется, что участок находится в долевой собственности или на праве бессрочного пользования. Стоит также проверить, не относится ли земля к особо охраняемым природным территориям.

Лучше всего, при покупке земли, обратиться к услугам юриста, имеющего опыт в подобных сделках. Он поможет квалифицированно проверить подлинность документов продавцов, дающих ему право на продажу, а также грамотно составит договор купли-продажи.

Таким образом, если правильно и с умом сделать инвестиции в землю , то это поможет не только сохранить собственный капитал, а получить существенную прибыль через несколько лет.

История вложения денег в земельный сектор достаточно длинная, она уходит корнями в самую древность, где владелец земли считался однозначно уважаемым и богатым человеком. Подобное инвестирование дает возможность получения приличного дохода по разным направлениям. Более того, ликвидность их можно повышать. Инвестиции в земельные участки – это интересный и доходный процесс.

Способы получения прибыли

Самый простой способ, относящийся к пассивным видам получения дохода – это покупка земли без дальнейших действий по ее улучшению. Если участок выбран правильно, в хорошем и перспективном месте, то его стоимость с течением времени будет повышаться.
Инвестирование в земельные участки с целью строительства индивидуального жилья также можно отнести к пассивным вложениям. Способ получения прибыли здесь идентичен первому, но ликвидности участку добавляет еще и наличие на нем строения.
Вложить деньги в участок, целевое назначение которого можно изменить и тем самым увеличить его ликвидность, становиться достаточно популярно среди инвесторов коттеджных городков.
Покупка территории под строительство на ней доходной недвижимости различного назначения. От жилых помещений до коммерческих с целью последующей сдачи в аренду. Является весьма эффективным и доходность в этом случае от вложений достаточно высока.

Вложение денег в землю можно назвать рациональным и эффективным способом увеличения капитала. Но надо понимать, что подобное инвестирование имеет определенные показатели прибыльности, которые складываются из множества факторов.

Особенности ценообразования на рынке земли

Для того, чтобы инвестирование в земельные участки было эффективным, необходимо с момента принятия решения о подобном вложении денег, четко понимать по какому пути идти. Все зависит от правильного выбора участка независимо от его назначения.

Земля должна располагаться в перспективном районе. Здесь должна просматриваться однозначная тенденция к росту и развитию территории, а соответственно и роста цен на земельные площади и недвижимость. Только в этом случае капитал не только будет сохранен, но и приумножен.

Не меньшую роль играет выбор объекта доходной недвижимости, возводимой на этом участке. Инвестиции в земельные участки, как и любые другие, требуют точнейшего расчета доходности, сроков окупаемости и рентабельности. Невозможно заработать деньги, не рассчитав все тонкости работы с этой землей.

На этапе выбора участка обязательно нужна помощь профессионального риелтора и эксперта-оценщика. Оценщик сможет рассчитать рыночную стоимость земли и приблизительную величину доходности в этом районе на определенный промежуток времени в будущем. И только убедившись в ликвидности, можно совершать сделку, зная, что эти вложения будут доходными.

В сегодняшней непростой ситуации в мировой экономике по всему миру ищут достойные альтернативы привычным объектам вложений. Каждый инвестор ищет способы и , способные не только не уменьшить величину его привычных доходов, но и снизить сопутствующие инвестиционные риски.

Почти по всем направлениям испытывают спад, падает объем инвестирования в недвижимость, падает объём , и многие другие показатели также снижаются. И на этом фоне прекрасным решением выступают инвестиции в землю .

Прекрасный источник для заработка и для перспективного вложения средств, особенно в долгосрочной перспективе.

В пользу данного выступает динамика изменения цены на землю, а именно её постоянный рост. Конечно, бывают краткосрочные периоды снижения, однако на долгосрочном отрезке это практически незаметно и цены идут только вверх. Это объясняется многими факторами и тем, что потребность в месте для строительства новых объектов недвижимости возрастает, и неважно жилое это строительство или какое-либо другое, площадь земли ограничена и это ключевой фактор для роста её стоимости.

Также неоспоримым плюсом инвестиций в землю является отсутствие расходов на её содержание.

В землю очень велик и мало освоен.

Совокупность всех этих факторов в настоящий момент подогревает интерес к вложениям в землю со стороны мировых инвесторов. наиболее стабильны и надежны в долгосрочной перспективе.

Особенности инвестиций в землю и земельные участки

Как показывает практика, существует два основных направления в землю . Это инвестиции в землю, предназначенную для сельскохозяйственного использования и инвестиции в землю, предназначенную не для сельскохозяйственного использования.

В любом случае цена на землю для любого вида использования неуклонно возрастает. Для одного вида чуть больше, для другого чуть меньше.

С точки зрения заработка, конечно, лучше инвестировать в землю , предназначенную для строительства. Это имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, такая земля гораздо выше в цене и способов её монетизации имеет гораздо больше.

Вы, как собственник земли, можете получить право на строительства на данном участке земли и продать его по гораздо более высокой цене, чем вы его приобретали. Также вы можете самостоятельно построить какой-либо объект недвижимости и также реализовать данный участок земли по более высокой цене, в таком случае к возросшей цене на землю прибавляется и стоимость самого строения. И конечно купив землю, вы можете сдавать её в аренду и получать доход на долгосрочной основе.

Стоит заметить, что наиболее выгодные и наиболее динамично растущие в цене участки земли это площади вблизи крупных административных центров и городов, также земля, находящаяся в курортной зоне. Учитывая то, как быстро сегодня расширяются города, земли их окружающие дорожают с той же скоростью.

Также стоит понимать, что земля никогда не будет стоить меньше той цены, которую вы за неё заплатили. А перспективы её роста определяет способ её использования.

Единственным недостатком инвестиций в землю , хотя и очень незначительным, является разовая прибыль за исключением сдачи земли в аренду. Перекрыть данный недостаток может размер этой разовой прибыли, иногда это бывает сотни и даже тысячи процентов прибыли.

И не стоит забывать, что земля для определенного вида пользования имеет свою определенную процедуру оформления документов и состоит из разного их перечня. Пожалуй, это и является единственным риском инвестиций в землю, это сложность юридического оформления права собственности. Также к рискам инвестиций в землю можно отнести сложность проведения коммуникаций к конкретному участку, скрытые обременения, возможность мошенничества в плане недобросовестного оформления документов собственности прошлым владельцем.

В таких случаях перед осуществлением инвестиций необходимо тщательно проанализировать всю историю конкретного земельного участка с юридической, экономической, геологической и экологической стороны.