લોન પુનર્ધિરાણ કાયદો. મોર્ટગેજ લોન રિફાઇનાન્સિંગ કાયદો

2018 માં મોર્ટગેજ લોન રિફાઇનાન્સિંગ કાયદાને કારણે ઘણા પરિવારો અનુકૂળ હાઉસિંગ લોન શરતો મેળવી શકશે. આ પુનર્ધિરાણ કાયદાની જાહેરાત લાંબા સમય પહેલા કરવામાં આવી હતી, પરંતુ તાજેતરમાં જ તેની સત્તાવાર પુષ્ટિ મળી છે. આ સામગ્રીમાં અમે આ કાયદાકીય અધિનિયમના સારનું વિશ્લેષણ કરીશું અને નાગરિકોને તેનાથી મળનારા લાભોનું વિશ્લેષણ કરીશું.

2018 માં મોર્ટગેજ રિફાઇનાન્સિંગ

નવેમ્બર 2017 ના અંતમાં બાળકોના હિતમાં રાષ્ટ્રીય રાજ્ય કાર્ય યોજના તૈયાર કરવા માટે યોજાયેલી કાઉન્સિલની બેઠકમાં, પ્રમુખે જણાવ્યું હતું કે યુવાન પરિવારોને આવાસ પ્રદાન કરવામાં મદદ કરવા માટે વધારાના વિકલ્પો પર વિચારણા કરવામાં આવી રહી છે, જેમાં ક્રેડિટ દેવાના પુનર્ગઠનનો સમાવેશ થાય છે.

તે પણ પુષ્ટિ કરવામાં આવી હતી કે સરકારી સહાય તરીકે હાઉસિંગ મોર્ગેજ પ્રોગ્રામ વિકસાવવામાં આવ્યો હતો. બે કે તેથી વધુ બાળકો ધરાવતા રશિયન પરિવારો પ્રેફરન્શિયલ લેન્ડિંગ શરતોનો લાભ લઈ શકશે. આ પ્રોજેક્ટના વિકાસની શરૂઆત અગાઉ ગયા વર્ષે મે મહિનામાં રશિયન સરકારના વડા દિમિત્રી મેદવેડે દ્વારા કરવામાં આવી હતી.

સંખ્યાબંધ કારણો ઘટનાઓના આ વિકાસ તરફ દોરી ગયા:

• રેકોર્ડ નીચો ફુગાવો. રશિયન ફેડરેશનની સેન્ટ્રલ બેંક અનુસાર, આ વર્ષે ફુગાવાનો દર ત્રણ ટકા પર રહેવો જોઈએ. આનાથી રેગ્યુલેટર ચાવીરૂપ દરો ઘટાડી શકશે અને લોન લેનારાઓ માટે લોન ઓફરને વધુ નફાકારક બનાવી શકશે.
• વાસ્તવિક ગીરો દર ઘટાડીને. વર્ષના અંત સુધીમાં, ઘણા દેવાદારોને વાર્ષિક 10%ના દરે ગીરો ધિરાણ ઉપલબ્ધ થઈ ગયું. કી દરમાં વધુ ઘટાડા સાથે, તેની વાસ્તવિક અભિવ્યક્તિ સીધા પ્રમાણમાં ઘટશે.
• આર્થિક પરિસ્થિતિમાં સ્થિરતા. આ મુખ્યત્વે પેટ્રોલિયમ ઉત્પાદનો માટે વિશ્વની કિંમતોના નિર્ધારણને કારણે છે, જે માલની નિકાસમાં નોંધપાત્ર હિસ્સો ધરાવે છે. નિષ્ણાંતો પણ આ માટે સ્થાનિક અર્થતંત્રને પ્રતિબંધોની શરતોમાં અનુકૂલન માટે જવાબદાર માને છે.
• મોર્ટગેજ લોનનું આકર્ષણ વધારવું. બેંકોની આંકડાકીય માહિતી અનુસાર, ગીરો એ ધિરાણની સૌથી નફાકારક અને વિશ્વસનીય લાઇન છે. મોડી ચૂકવણીનો હિસ્સો 5% થી વધુ નથી. આ સ્પર્ધા અને નફાકારક હાઉસિંગ લોનના ઉદભવ તરફ દોરી જાય છે.
• આગામી રાષ્ટ્રપતિની ચૂંટણી. એક અભિપ્રાય છે કે કેટલાક રાજકીય દળો, તેમના ઉમેદવારોની રેટિંગ વધારવા માંગે છે, મોર્ટગેજ લોન રિફાઇનાન્સિંગ પર કાયદો અપનાવે છે.

લોન સબસિડી આપવા માટેની શરતો

તેની કાર્યવાહીની પદ્ધતિના સંદર્ભમાં, 2018 માં 6% ના દરે મોર્ટગેજ લોન રાજ્ય સમર્થન સાથેના ગીરો સમાન હશે, જે 2017 સુધી અમલમાં હતી. સબસિડી પ્રોગ્રામમાં ભાગ લેવાની મંજૂરી ધરાવતી બેંક પ્રમાણભૂત શરતો પર મોર્ટગેજ લોન આપે છે અને રાજ્ય તફાવતની ચૂકવણી કરીને દર ઘટાડીને 6% કરે છે. શરૂઆતમાં તે કેટલી ટકાવારી છે તેનાથી કોઈ ફરક પડતો નથી.

પ્રોગ્રામ 2022 ના અંત સુધી ચાલે છે, અને ખર્ચને આવરી લેવાનું અંદાજિત બજેટ 600 અબજ રુબેલ્સથી વધુ છે.

અગાઉના રાજ્ય સપોર્ટ પ્રોગ્રામ્સથી વિપરીત, ત્યાં સમયગાળાના નિયંત્રણો છે. બે બાળકો ધરાવતા પરિવારો 3 વર્ષ સુધી સબસિડીનો ઉપયોગ કરી શકે છે. ત્રણ કે તેથી વધુ બાળકો ધરાવતા યુવાન પરિવારો માટે, મોર્ગેજ લોન લાભો 5 વર્ષ સુધી માન્ય રહેશે.

મહત્વપૂર્ણ! હુકમનામું અનુસાર, જે પરિવારોના છેલ્લા બાળકનો જન્મ સબસિડીના સમયગાળા દરમિયાન થયો હતો, એટલે કે, 2018 ની શરૂઆતથી 2022 ના અંત સુધી, તેઓ આ પ્રોજેક્ટમાં ભાગ લઈ શકશે.

લોન ફંડ નવા હાઉસિંગની ખરીદી માટે તેમજ સમાન શરતો પર મોર્ટગેજ રિફાઇનાન્સિંગ માટે જ આપવામાં આવે છે. ગૌણ બજાર પર ચોરસ મીટરની ખરીદી સબસિડીવાળી લોનની સૂચિમાં શામેલ નથી.

સબસિડીવાળી લોન માટે પણ સંખ્યાબંધ જરૂરિયાતો છે:

• નવી લોન 2018 કરતાં પહેલાં જારી કરવી જોઈએ.
• પ્રદાન કરેલ લોનની રકમ મોસ્કો, સેન્ટ પીટર્સબર્ગ અને તેમના પ્રદેશો માટે 8,000,000 રુબેલ્સ અને રશિયાના અન્ય પ્રદેશો માટે 3,000,000 થી વધુ ન હોવી જોઈએ.
• લોનની રકમના 20% અથવા વધુની ડાઉન પેમેન્ટની ફરજિયાત ચુકવણી.
• મિલકતનો વીમો, તેમજ ઉધાર લેનારનું જીવન અને આરોગ્ય.
• માસિક ચૂકવણીનું ફોર્મેટ વાર્ષિકી (સમાન ચૂકવણી) છે.

2018 માં રાજ્યના સમર્થન સાથે મોર્ટગેજ લોન જારી કરતી બેંકોની સંપૂર્ણ સૂચિ હજુ સુધી નક્કી કરવામાં આવી નથી. જો કે, હાઉસિંગ મોર્ટગેજ ધિરાણ એજન્સી અને તેની ભાગીદાર સંસ્થાઓ રાજ્ય પ્રોજેક્ટના અમલીકરણ પર પહેલેથી જ કામ કરી રહી છે. તદુપરાંત, ઉધાર લેનારાઓને માત્ર નવી લોન માટે જ નહીં, પણ અગાઉ જારી કરાયેલ મોર્ટગેજ લોનના પુનઃધિરાણ માટે પણ સ્વીકારવામાં આવે છે.

2018 માં મોર્ટગેજ લોન પર પુતિનના ઓર્ડરની મદદથી, ઘણા રશિયન પરિવારો સસ્તું હાઉસિંગના માલિકો બનવા માટે સક્ષમ હશે. સરકારની ગણતરી મુજબ દેશના વિવિધ ભાગોમાંથી 500 હજારથી વધુ પરિવારો આ કાર્યક્રમનો લાભ લઈ શકશે. વેબસાઇટ credit-zdes.ru પર તમે કોઈપણ સમયે આ પ્રોગ્રામના અમલીકરણની પ્રગતિ પર અદ્યતન માહિતી મેળવી શકો છો.

ઘણા દેવાદારો પ્રશ્નમાં રસ ધરાવે છે: મોર્ટગેજનું પુનર્ધિરાણ કેવી રીતે કરવું? જ્યારે તેમની પાસે વિવિધ બેંકોમાંથી ઘણી લોન હોય ત્યારે તેનો વારંવાર ઉપયોગ કરવામાં આવે છે.

મોર્ટગેજ પુનઃધિરાણ એ દેવાની ચૂકવણી કરવા અને અનુકૂળ શરતો પર નવી લોન મેળવવા માટે તમામ જવાબદારીઓને એકમાં જોડવાની તક છે. પરિણામે, વ્યાજ દરમાં ઘટાડો થાય છે અને દેવાની ચુકવણીનો સમયગાળો લંબાય છે.

બેંક સાથે પતાવટ કર્યા પછી, એપાર્ટમેન્ટ પરનો ગીરો દૂર કરવામાં આવે છે અને તે નવા શાહુકારને કોલેટરલ તરીકે ટ્રાન્સફર કરવામાં આવે છે.

પ્રથમ તમારે મૂલ્યાંકન કરવાની જરૂર છે: શું મોર્ટગેજનું પુનર્ધિરાણ નફાકારક છે? બેંક ખુલ્લેઆમ પુનઃધિરાણમાં અવરોધો ઊભી કરી શકે છે, સંમત તારીખ પહેલાં લોનની ચુકવણી માટે દંડની ચુકવણીની માંગ કરી શકે છે. આવી સ્થિતિમાં, પુનર્ધિરાણ પોતાને માટે ચૂકવણી કરતું નથી. નફાકારક ગીરો પુનર્ધિરાણ વ્યાજ દરોમાં ઘટાડો તરફ દોરી જાય છે. ઉદાહરણ તરીકે, પુનર્ધિરાણ માટે વાર્ષિક 18%નો દર ઘટાડીને 14% કરી શકાય છે. પુનર્ધિરાણની સલાહ પર નિર્ણય લેવા માટે, તમે અમારા નિષ્ણાતો પ્રદાન કરવા માટે તૈયાર હોય તે સહાયનો ઉપયોગ કરી શકો છો. આ સામગ્રીમાં આપણે પુનર્ધિરાણ પ્રક્રિયા વિશે વધુ વિગતવાર વાત કરીશું.

મોર્ટગેજને કેવી રીતે પુનર્ધિરાણ કરવું

જો તમે, તમારા પોતાના પર અથવા નિષ્ણાતની મદદથી, સમજાયું છે કે પુનર્ધિરાણની હકારાત્મક અસર પડશે, તો તમે 2017 માં અન્ય બેંકમાં મોર્ટગેજને પુનર્ધિરાણ કરવા માટેની શરતોની તુલના કરવાનું શરૂ કરી શકો છો.

અન્ય બેંક સાથે મોર્ટગેજનું પુનઃધિરાણ અને પુનઃરચના દેવાની સાથે મૂંઝવણ કરશો નહીં કે જેને ચૂકવવામાં સમસ્યા હોય. ઓછી ટકાવારી પર મોર્ટગેજનું પુનઃધિરાણ ફક્ત એવા ગ્રાહકો માટે જ શક્ય છે કે જેઓ તેમના દેવું ચૂકવવામાં મોડું ન કરે અને નાણાકીય મુશ્કેલીઓ ન હોય. બેંકો દ્રાવક, વફાદાર ગ્રાહકો મેળવવાનો પ્રયત્ન કરે છે. 2017 માં મોર્ટગેજ પુનર્ધિરાણ માત્ર લોન પર નીચા વ્યાજ દરને સ્થાપિત કરવા માટે જ નહીં, પણ દેવાના ચલણને બદલવા માટે પણ હાથ ધરવામાં આવે છે. ઉદાહરણ તરીકે, રશિયન રુબેલ્સમાં નવી લોન આપવામાં આવે છે, જ્યારે લોન વિદેશી ચલણમાં ચૂકવવામાં આવે છે.

Sberbank

ઋણ લેનારાઓ કે જેમના માટે મોર્ટગેજ પ્રોગ્રામનો ઉપયોગ બોજ બની ગયો છે તેઓ Sberbank પર તેમના ગીરોને કેવી રીતે પુનર્ધિરાણ કરવું તે અંગે રસ ધરાવે છે. તમારા પોતાના નાણાકીય સંજોગો કોઈપણ સમયે બદલાઈ શકે છે. ચાલો Sberbank પર મોર્ટગેજને પુનર્ધિરાણ કરવા માટેની શરતોને ધ્યાનમાં લઈએ. આ પ્રોગ્રામનો હેતુ મોડી ચૂકવણીના જોખમને ઘટાડવા અને અન્ય બેંકોમાંથી અગાઉ લેવામાં આવેલ મોર્ટગેજ ઉત્પાદનો માટે ચૂકવણીની આરામદાયક શરતો પ્રાપ્ત કરવાનો છે. Sberbank પર મોર્ટગેજનું પુનર્ધિરાણ ત્રણમાંથી એક શરતો હેઠળ શક્ય છે:

• લેનારા બેંક શાખાના સેવા ક્ષેત્રમાં નોંધાયેલ છે;
• માલિકીના અધિકાર દ્વારા લેનારાની માલિકીની મિલકત બેંકના સેવા ક્ષેત્રમાં સ્થિત છે;
• એમ્પ્લોયર શાખાના સેવા ક્ષેત્રમાં સ્થિત છે અથવા પગાર પ્રોજેક્ટમાં સહભાગી છે, જે Sberbank ની માન્યતા પ્રાપ્ત એન્ટિટી છે.

ગીરોને પુનર્ધિરાણ કરવા માટે જરૂરી દસ્તાવેજોનું પેકેજ મોર્ટગેજ લોન પ્રાપ્ત કરતી વખતે બેંકને શરૂઆતમાં આપવામાં આવે છે તેનાથી અલગ નથી.

વીટીબી

VTB પર મોર્ટગેજનું પુનઃધિરાણ કુટુંબના બજેટ પરના બોજને ઘટાડવામાં મદદ કરે છે, પરંતુ આ કરવા માટે, બેંકે ઉધાર લેનાર વિશે સંપૂર્ણ માહિતી, તેમજ મોર્ટગેજની સંપૂર્ણ ચુકવણી કરવા માટે હાલના શાહુકારની સંમતિ પ્રાપ્ત કરવી આવશ્યક છે. VTB પર મોર્ટગેજને પુનર્ધિરાણ કરવા માટેની શરતો:

• નવા કરારની માન્યતા અવધિ 30 વર્ષ સુધીની છે;
• વ્યાપક વીમા કરારની ગેરહાજરીમાં VTB પગાર ગ્રાહકો માટે દર વાર્ષિક 12.1% છે - 13.1%. જો ઉધાર લેનારને VTB તરફથી પગાર મળતો નથી, તો દર અન્ય 0.5% વધે છે;
• લઘુત્તમ લોનનું કદ 100 હજાર રુબેલ્સ છે, મહત્તમ 30 મિલિયન રુબેલ્સ છે. જો ધિરાણ અંગેનો નિર્ણય બે દસ્તાવેજોના આધારે લેવામાં આવે તો તે મિલકતના મૂલ્યના 80% અથવા 50% થી વધુ ન હોઈ શકે.

રોસેલખોઝબેંક

Rosselkhozbank ન્યૂનતમ આવશ્યકતાઓને પૂર્ણ કરતા ગ્રાહકોને 20 મિલિયન રુબેલ્સ સુધીની રકમમાં ગીરો કરાર હેઠળ દેવાનો બોજ હળવો કરવા માટે મોર્ટગેજ પુનઃધિરાણ ઓફર કરે છે:

• બાકી દેવાની ચુકવણીની અવધિ ઓછામાં ઓછી 2 વર્ષ છે;
• અગાઉના કરારની માન્યતાનો સમયગાળો 7 વર્ષથી વધુ ન હોવો જોઈએ;
• વર્તમાન દેવું પર કોઈ બાકી નથી;
• મોર્ટગેજ ચૂકવણીના વિસ્તરણનો અભાવ, લોનનું પુનર્ગઠન;
• ત્રણ કરતાં વધુ સહ-ઉધાર લેનારાઓ નથી, જીવનસાથી ફરજિયાત સહ-ઋણ લેનારા છે.

શરતો

મોર્ટગેજ રિફાઇનાન્સિંગ પ્રોગ્રામનું મૂલ્યાંકન માત્ર સૂચિત વ્યાજ દર દ્વારા જ કરવું જોઈએ. ચુકવણીની પદ્ધતિ ધ્યાનમાં લેવી જરૂરી છે: વિભેદક અથવા વાર્ષિકી ચુકવણી. વાર્ષિકી એ દેવાની ચુકવણીની એક પદ્ધતિ છે જેમાં માસિક ચૂકવણી અલગ-અલગ ચુકવણી પદ્ધતિ કરતાં ઓછી હોય છે, પરંતુ પરિણામે, ભંડોળના ઉપયોગ માટે ચૂકવવામાં આવતા વ્યાજની કુલ રકમ વધુ હોય છે.

જો એપાર્ટમેન્ટની કિંમત 2,500,000 રુબેલ્સ છે, તો તમે 30% ની ડાઉન પેમેન્ટ ચૂકવી છે, બેંક પાસેથી 1,750,000 રુબેલ્સ 20 વર્ષ માટે વાર્ષિક 15% ના દરે ઉછીના લીધા છે, વાર્ષિકી સાથે તમારે માસિક 23,044 રુબેલ્સ ચૂકવવા પડશે, લોન પર વધુ પડતી ચુકવણી થશે 3,780,516 રુબેલ્સ. વિભિન્ન ચુકવણી પદ્ધતિ અનુસાર, માસિક ચુકવણી 29,167 રુબેલ્સ હશે, ત્યારબાદ ધીમે ધીમે 7,383 રુબેલ્સ સુધી ઘટાડો થશે, લોન પર વધુ ચૂકવણી 2,635,938 રુબેલ્સ હશે.

દસ્તાવેજીકરણ

ઉધાર લેનારને પુનર્ધિરાણ અને પ્રાથમિક ધિરાણ મેળવવા માટેના દસ્તાવેજોનું પ્રમાણભૂત પેકેજ સમાન છે:

• એપ્લિકેશન અને પ્રશ્નાવલી;
• પ્રતિજ્ઞા કરાર;
• મૂલ્યાંકન અધિનિયમ;
• દેવું સંતુલન પ્રમાણપત્ર;
• વધારાના કરારો અને ચુકવણી શેડ્યૂલ સાથે સંપૂર્ણ પ્રારંભિક લોન કરાર.

કાયદો

રશિયન ફેડરેશનનો વર્તમાન કાયદો ગીરોના પુનરાવર્તિત પુનર્ધિરાણને પ્રતિબંધિત કરતું નથી. એવું બને છે કે ગ્રાહક લોન સાથે, પુનર્ધિરાણનો ઉપયોગ ફક્ત બે વાર જ નહીં, પણ ત્રણ વખત પણ થાય છે. સરકારી સહાયથી પુનઃધિરાણ કરવાથી કુટુંબના બજેટ પરનો નાણાકીય બોજ ઓછો થાય છે. રાજ્ય-સમર્થિત ગીરો માત્ર નાગરિકોની અમુક શ્રેણીઓ માટે જ ઉપલબ્ધ છે. મોર્ટગેજ રિફાઇનાન્સિંગ કાયદો એવા નાગરિકોને તેમના મોર્ટગેજ બોજને હળવો કરવા માટે પરવાનગી આપે છે જેઓ આવી શ્રેણીઓમાં સામેલ નથી.

લોન આપનાર બેંક અન્ય સંસ્થા સાથે પુનઃધિરાણ કરવા માટે સંમત ન હોઈ શકે. લોનની વહેલી ચુકવણી માટે, ગ્રાહકને લોનની રકમના 2 થી 5% સુધીનો દંડ થઈ શકે છે.

ફાયદાઓ અને ગેરફાયદાઓ

ગીરોને પુનઃધિરાણ આપવાના ગુણદોષ છે. બેંકો ક્યારેય ખોટમાં કામ કરતી નથી, તેથી કોઈપણ કરાર ધારે છે કે ગ્રાહક ક્રેડિટ સંસ્થા માટે ફાયદાકારક શરતો સાથે સંમત છે. મોર્ટગેજ દેવું પુનઃધિરાણમાં માત્ર ફાયદા જ નથી, પણ ગેરફાયદા પણ છે:

• તમારે રિફાઇનાન્સિંગ લોન આપવા માટે 1-2% કમિશનના રૂપમાં નોંધપાત્ર રકમ ચૂકવવી પડશે;
• જો બેંક અગાઉ જારી કરાયેલી પોલિસીથી સંતુષ્ટ ન હોય તો ગીરોની રકમના 1-2% જોખમ વીમા માટે ચૂકવવા આવશ્યક છે;
• તમારે બોજો દૂર કરવા અને નવા મોર્ટગેજ કરારની નોંધણી કરવા માટે રાજ્ય ફી ચૂકવવી પડશે;
• હાઉસિંગના બજાર મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે પુનરાવર્તિત પ્રક્રિયા;
• મધ્યસ્થીઓને શક્ય ચૂકવણી;
• પુનઃ નોંધણી, સંગ્રહ, દસ્તાવેજોની મંજૂરી માટે વિતાવેલો સમય.

રિફાઇનાન્સિંગ પ્રોગ્રામનો ફાયદો એ છે કે તમને અનુકૂળ શરતો પર લોન મળે છે. જો દરોમાં તફાવત 2% કરતા ઓછો હોય, તો નિષ્ણાતો સલાહ આપે છે કે પુનર્ધિરાણના મુદ્દા સાથે વ્યવહાર ન કરો. કોઈ પણ સંજોગોમાં, નિર્ણય લેતા પહેલા, નવા વીમા, કોલેટરલ, કોલેટરલનું મૂલ્યાંકન વગેરે મેળવવાના તમામ ખર્ચની ગણતરી કરવી યોગ્ય છે. અમે ભલામણ કરીએ છીએ કે તમે અમારા નિષ્ણાતો સાથે સંપર્ક કરો. તમે વેબસાઈટ પર ઓનલાઈન ફોર્મ દ્વારા અથવા ફોન દ્વારા તેમનો સંપર્ક કરી શકો છો.

તમે કાર્યક્રમ (સૂચિ) માં ભાગ લેવા માટે નાણા મંત્રાલય દ્વારા મંજૂર કરાયેલ બેંકોમાંથી એકમાં પ્રેફરન્શિયલ શરતો પર 6% પર તમારા ગીરોને પુનર્ધિરાણ કરી શકો છો. તેઓ આવી સબસિડી આપવાનો ઇનકાર કરી શકતા નથી, ખાસ કરીને કારણ કે ધિરાણ ધિરાણકર્તાની સંપત્તિમાંથી નહીં પણ અંદાજપત્રીય ભંડોળમાંથી આપવામાં આવે છે.

મુદ્દાનો સંપૂર્ણ અભ્યાસ હંમેશા હકારાત્મક પરિણામની બાંયધરી આપતું નથી.. અમારી વેબસાઇટ પર તમે કરી શકો છો મફત માટેઑનલાઇન ફોર્મ દ્વારા અથવા ફોન દ્વારા અમારા વકીલો પાસેથી તમારી સમસ્યા પર સૌથી વિગતવાર સલાહ મેળવો મોસ્કોમાં ( +7-499-350-97-04 ) અને સેન્ટ પીટર્સબર્ગ ( +7-812-309-87-91 ) .

મોર્ટગેજ રિફાઇનાન્સિંગ વિશે

• મુખ્ય ઓળખ દસ્તાવેજ;
• આવક પ્રમાણપત્ર;
• વર્ક બુકની એક નકલ;
• કરદાતા ઓળખ નંબર;
• અગાઉની લોન વિશેની માહિતી, એટલે કે કરારની રકમ અને દેવાની અવધિ, એકાઉન્ટ સ્ટેટમેન્ટ;
• બેંક દ્વારા જરૂરી અરજી અને અન્ય દસ્તાવેજો.

1. શરતોમાં ફેરફારનો અમલ કરીને, બેંકો તેમના પોતાના ચુકવણીકારોની સંખ્યામાં વધારો કરી શકે છે, અને તેમની સોલ્વન્સી પર વિશ્વસનીય ડેટા ધરાવે છે.
2. આ અન્ય બેંકો માટે ફાયદાકારક છે કારણ કે તેઓ સંભવિત ગ્રાહકોને વધુ અનુકૂળ પરિસ્થિતિઓ પ્રદાન કરી શકે છે અને તેમને તેમની તરફ આકર્ષિત કરી શકે છે.

2019 માં મોર્ટગેજ લોન રિફાઇનાન્સિંગ કાયદો: નવી શરતો

તે પણ પુષ્ટિ કરવામાં આવી હતી કે સરકારી સહાય તરીકે હાઉસિંગ મોર્ગેજ પ્રોગ્રામ વિકસાવવામાં આવ્યો હતો. બે કે તેથી વધુ બાળકો ધરાવતા રશિયન પરિવારો પ્રેફરન્શિયલ લેન્ડિંગ શરતોનો લાભ લઈ શકશે. આ પ્રોજેક્ટના વિકાસની શરૂઆત અગાઉ ગયા વર્ષે મે મહિનામાં રશિયન સરકારના વડા દિમિત્રી મેદવેડે દ્વારા કરવામાં આવી હતી.

2019 માં મોર્ટગેજ લોન રિફાઇનાન્સિંગ કાયદાને કારણે ઘણા પરિવારો અનુકૂળ હાઉસિંગ લોન શરતો પ્રાપ્ત કરી શકશે. આ પુનર્ધિરાણ કાયદાની જાહેરાત લાંબા સમય પહેલા કરવામાં આવી હતી, પરંતુ તાજેતરમાં જ તેની સત્તાવાર પુષ્ટિ મળી છે. આ સામગ્રીમાં અમે આ કાયદાકીય અધિનિયમના સારનું વિશ્લેષણ કરીશું અને નાગરિકોને તેનાથી મળનારા લાભોનું વિશ્લેષણ કરીશું.

ગીરો પુનર્ધિરાણ

જો એપાર્ટમેન્ટની કિંમત 2,500,000 રુબેલ્સ છે, તો તમે 30% ની ડાઉન પેમેન્ટ ચૂકવી છે, બેંક પાસેથી 1,750,000 રુબેલ્સ 20 વર્ષ માટે વાર્ષિક 15% ના દરે ઉછીના લીધા છે, વાર્ષિકી સાથે તમારે માસિક 23,044 રુબેલ્સ ચૂકવવા પડશે, લોન પર વધુ પડતી ચુકવણી થશે 3,780,516 રુબેલ્સ. વિભિન્ન ચુકવણી પદ્ધતિ અનુસાર, માસિક ચુકવણી 29,167 રુબેલ્સ હશે, ત્યારબાદ ધીમે ધીમે 7,383 રુબેલ્સ સુધી ઘટાડો થશે, લોન પર વધુ ચૂકવણી 2,635,938 રુબેલ્સ હશે.

ગીરોને પુનઃધિરાણ આપવાના ગુણદોષ છે. બેંકો ક્યારેય ખોટમાં કામ કરતી નથી, તેથી કોઈપણ કરાર ધારે છે કે ગ્રાહક ક્રેડિટ સંસ્થા માટે ફાયદાકારક શરતો સાથે સંમત છે. મોર્ટગેજ દેવું પુનઃધિરાણમાં માત્ર ફાયદા જ નથી, પણ ગેરફાયદા પણ છે:

ગીરો પુનર્ધિરાણ

• પ્રસૂતિ મૂડીનો ઉપયોગ પહેલેથી જ યોગદાન તરીકે કરવામાં આવ્યો છેહાલના ગીરોમાં. પેન્શન ફંડ સાથે સગીરો સહિત પરિવારના તમામ સભ્યોને મિલકત પરનો બોજો દૂર કરવામાં આવે તે ક્ષણે નવા આવાસમાં શેર પ્રદાન કરવાની જવાબદારી પૂર્ણ કરવામાં આવી હતી. એક બેંકિંગ સંસ્થામાંથી બીજામાં કોલેટરલ એપાર્ટમેન્ટના ટ્રાન્સફર સમયે તે દૂર કરવામાં આવે છે. આ એકદમ સંક્ષિપ્ત ક્ષણ છે, પરંતુ હકીકતમાં તે અસ્તિત્વમાં છે.

મહત્વનો મુદ્દો છે મોર્ટગેજ રિફાઇનાન્સિંગ માટે કર કપાત. તે ઋણ લેનારને ઉપલબ્ધ રહેશે જો કે નવા કરારમાં ફંડ શેના માટે જારી કરવામાં આવે છે તેની વ્યાખ્યા પણ હોય. મિલકત કપાત મેળવવામાં પણ કોઈ સમસ્યા નથી, કારણ કે લોન કરારો, હકીકતમાં, રિયલ એસ્ટેટના એક ભાગ સાથે સંબંધિત છે.

મોર્ટગેજ લોનનું પુનર્ધિરાણ - તે કેટલું નફાકારક છે? પ્રોગ્રામના ફાયદા અને ગેરફાયદા, પ્રક્રિયા અને જરૂરી દસ્તાવેજો

ઋણધારકો કે જેમણે લોન દર ઘટાડવાનો નિર્ણય લીધો છે તેઓ તેમના ગીરોને ન્યૂનતમ સમય ખર્ચ સાથે કેવી રીતે પુનર્ધિરાણ કરવું તે પ્રશ્નમાં રસ ધરાવે છે. અરજીની પ્રક્રિયાની અંતિમ ગતિ અને પુનઃધિરાણ પ્રક્રિયા ચોક્કસ ક્રેડિટ સંસ્થાની ઝડપ અને પોતે લેનારા પર બંને આધાર રાખે છે. જો તેના હાથમાં તમામ જરૂરી દસ્તાવેજો છે, તો સ્વાભાવિક રીતે ખર્ચવામાં સમય ઘણો ઓછો હશે.

મોર્ટગેજ લોનના પુનઃધિરાણ વિશેની સમીક્ષાઓ અન્ય બેંકિંગ સેવાઓ વિશેની સમીક્ષાઓથી થોડી અલગ છે. પુનઃધિરાણ સાથેના સકારાત્મક અનુભવો કરતાં વપરાશકર્તાઓ વારંવાર ઉભી થયેલી સમસ્યાઓ વિશે વાત કરે છે. નકારાત્મક સમીક્ષાઓ, નિયમ તરીકે, નિષ્ફળ પુનર્ધિરાણનો સંદર્ભ આપે છે, જ્યારે બેંક એપ્લિકેશનની પ્રક્રિયામાં નોંધપાત્ર રીતે વિલંબ કરે છે અથવા લેનારા પાસેથી વધુ અને વધુ દસ્તાવેજોની જરૂર પડે છે.

મોર્ટગેજ રિફાઇનાન્સિંગ પ્રક્રિયા

1. અન્ય બેંકમાંથી વર્તમાન લોન અંગે બેંકને દસ્તાવેજો પૂરા પાડવા:
પુનઃધિરાણ કરાયેલ લોનની વહેલી ચુકવણીની તારીખથી ચુકવણીની રકમનું પ્રમાણપત્ર (ગણતરી) (બેંક તરફથી વધારાની વિનંતીની રજૂઆત પર પ્રદાન કરવામાં આવે છે);
મૂળ લેણદાર બેંકની વિગતો
2. ખાતું ખોલવું, લોન કરાર પર હસ્તાક્ષર કરવા, ગીરો કરાર, ગીરો કરાર, વીમા કરાર અને વીમા પ્રીમિયમની ચુકવણી.

4.1. સાઇટનો ઉપયોગ કરતી વખતે, વપરાશકર્તા પુષ્ટિ કરે છે કે: - તેની પાસે તમામ જરૂરી અધિકારો છે જે તેને નોંધણી (એકાઉન્ટ બનાવવા) અને સાઇટ સેવાઓનો ઉપયોગ કરવાની મંજૂરી આપે છે; - સાઇટ સેવાઓનો ઉપયોગ કરવા માટે જરૂરી હદ સુધી તમારા વિશેની વિશ્વસનીય માહિતી સૂચવે છે, સાઇટ સેવાઓની વધુ જોગવાઈ માટે ફરજિયાત ક્ષેત્રો વિશિષ્ટ રીતે ચિહ્નિત થયેલ છે, અન્ય તમામ માહિતી વપરાશકર્તા દ્વારા તેના પોતાના વિવેકબુદ્ધિથી પ્રદાન કરવામાં આવે છે. - સમજે છે કે વપરાશકર્તા દ્વારા પોતાના વિશે પોસ્ટ કરેલી સાઇટ પરની માહિતી આ નીતિમાં ઉલ્લેખિત ન હોય તેવા તૃતીય પક્ષો માટે ઉપલબ્ધ થઈ શકે છે અને તેમના દ્વારા તેની નકલ અને વિતરણ કરવામાં આવી શકે છે; - આ નીતિથી પરિચિત છે, તેની સાથે તેનો કરાર વ્યક્ત કરે છે અને તેમાં ઉલ્લેખિત અધિકારો અને જવાબદારીઓને ધારે છે. આ નીતિની શરતોથી પરિચિત થવું અને આ નીતિની લિંક હેઠળના બૉક્સને ચેક કરવું એ વપરાશકર્તા દ્વારા પ્રદાન કરવામાં આવેલ વ્યક્તિગત ડેટાના સંગ્રહ, સંગ્રહ, પ્રક્રિયા અને તૃતીય પક્ષોને ટ્રાન્સફર કરવા માટે વપરાશકર્તાની લેખિત સંમતિ છે.

પ્રસૂતિ મૂડી સાથે મોર્ટગેજનું પુનર્ધિરાણ

પરિવારના કિસ્સામાં હજુ સુધી matkapital નો ઉપયોગ કર્યો નથીમોર્ટગેજ લોન ચૂકવવા (ઉદાહરણ તરીકે, બીજા બાળકના જન્મની અપેક્ષા), પરંતુ તે તે કરવા જઈ રહ્યો છે, તો પછી ભવિષ્યમાં નવી લોન ચૂકવવા માટે પુનઃધિરાણ કર્યા પછી પ્રસૂતિ મૂડી પ્રમાણપત્રનો ઉપયોગ કરી શકાય છે. જો કે, અહીં પણ કેટલીક મુશ્કેલીઓ છે.

હકીકત એ છે કે જ્યારે પુનર્ધિરાણ લોનનો હેતુ બદલાય છે- આ હવે નથી "રહેણાંક જગ્યાની ખરીદી", પ્રસૂતિ મૂડી પરના કાયદા દ્વારા આવશ્યકતા મુજબ, અને "તૃતીય પક્ષ (બીજી બેંક)ને જવાબદારીઓ ચૂકવવા માટે લોન". અને આ એ હકીકત હોવા છતાં પણ છે કે બીજી લોન હેઠળની જવાબદારીઓ પણ મોર્ટગેજ દ્વારા સુરક્ષિત છે - એટલે કે. રિયલ એસ્ટેટ પ્રતિજ્ઞા સત્તાવાર રીતે Rosreestr માં નોંધાયેલ!

2019 માં મોર્ટગેજ રિફાઇનાન્સિંગ: પગલું દ્વારા પગલું પ્રક્રિયા

જો તમે નવી બેંક સાથે કરાર કરો છો, તો તમારે નવો વીમા કરાર પણ દાખલ કરવો પડશે (મોટા ભાગના કિસ્સાઓમાં તમે તમારા પૈસા જૂના માટે પાછા મેળવી શકો છો). તમે તે એવી રીતે પણ કરી શકો છો કે જૂના કરારને નવા કરારની સામે ગણવામાં આવશે (જો વીમા કંપની નવી બેંક દ્વારા માન્યતા પ્રાપ્ત હોય તો આ શક્ય છે); આ મુદ્દાને બેંક સાથે શ્રેષ્ઠ રીતે સ્પષ્ટ કરવામાં આવે છે.

ચાલો કહીએ કે તમે તમારા ગીરોને પુનઃધિરાણ કરવાના મુદ્દાથી મૂંઝવણમાં છો અને વધુ અનુકૂળ પરિસ્થિતિઓ પ્રદાન કરતી નવી બેંક શોધો. શું જૂની બેંક આને રોકી શકશે? વ્યવહારમાં આવા કિસ્સાઓ બન્યા છે. આ સૂક્ષ્મતા કરારમાં ઉલ્લેખિત છે. આ કિસ્સામાં, બેંકો ફેડરલ લૉ નંબર 102-FZ "મોર્ટગેજ પર" ના કલમ 43 નો સંદર્ભ લે છે. અહીં એક સૂક્ષ્મતા છે. નવી બેંક પહેલા તમારા ગીરોની સંપૂર્ણ ચૂકવણી જૂની બેંકને કરી શકે છે, મિલકત પરનો બોજો ઉપાડવાની રાહ જોઈ શકે છે અને પછી તમને લોન આપીને પોતે જ બોજની નોંધણી કરી શકે છે. ફક્ત આ કિસ્સામાં તમને મોર્ટગેજ ટેક્સ રિફંડમાં સમસ્યા આવી શકે છે, તેથી પહેલા વકીલની સલાહ લેવી વધુ સારું છે.

મોર્ટગેજ લોન રિફાઇનાન્સિંગ

સામાન્ય રીતે, પ્રારંભિક લોનની લાંબી મુદત સાથે, પહેલેથી જ કરવામાં આવેલી નાની સંખ્યામાં ચૂકવણીઓ અને દરોમાં 2%નો તફાવત, સંકળાયેલ ખર્ચ પ્રથમ વર્ષમાં પુનઃપ્રાપ્ત કરવામાં આવે છે. જો, તે જ સમયે, કર કપાતનો અધિકાર સંપૂર્ણ રીતે સમજાય છે, તો તે ચોક્કસપણે પુનર્ધિરાણ પર નિર્ણય લેવા યોગ્ય છે.

1. અરજીના તબક્કે, રકમો નજીવી છે, લોન દેવાના સંતુલનનું પ્રમાણપત્ર આપવા માટે 50-100 રુબેલ્સ (તમામ બેંકો દ્વારા વસૂલવામાં આવતી નથી).
2. કોલેટરલ રીઅલ એસ્ટેટ (BTI નું પ્રમાણપત્ર, નોંધણી પ્રમાણપત્ર, વગેરે) માટે દસ્તાવેજો તૈયાર કરતી વખતે નાના ખર્ચ.
3. કોલેટરલ (લગભગ 6-7 હજાર રુબેલ્સ) પર નવી આકારણી અહેવાલ.
4. બોજ દૂર કરવા અને નવી પ્રતિજ્ઞાની નોંધણી કરવા માટે રાજ્ય ફીની ચુકવણી.
5. નવી બેંકની તરફેણમાં વીમા કરાર તૈયાર કરવા માટેનો ખર્ચ. રકમની ગણતરી વ્યક્તિગત છે. લઘુત્તમ દર કોલેટરલના મૂલ્યના 0.2% છે, પરંતુ તે ધ્યાનમાં લેવું આવશ્યક છે કે ફક્ત બેંક દ્વારા માન્યતા પ્રાપ્ત વીમાદાતાઓ જ યોગ્ય છે. કેટલાક કિસ્સાઓમાં, તમે લાભાર્થીને બદલવા અથવા કરારને વહેલો સમાપ્ત કરવા માટે હાલની નીતિમાં વધારાનો કરાર કરી શકો છો. અગાઉથી વીમા કંપની સાથે આ મુદ્દાની ચર્ચા કરવી વધુ સારું છે.
6. પુનઃધિરાણ કરતી વખતે, મોટાભાગના કિસ્સાઓમાં, રિયલ એસ્ટેટ અને મોર્ટગેજ વ્યાજની ખરીદી માટે કર કપાતનો અધિકાર ખોવાઈ જાય છે.
7. નોટરી ખર્ચ.

આર્ટેમ કોનોવાલોવ, OJSC BINBANK ના કાનૂની વિભાગના નાયબ નિયામક.

કેટલીક બેંકો આજે પહેલેથી જ લોન રિફાઇનાન્સિંગ કામગીરી કરી રહી છે. જો કે, આવા વ્યવહારોના નાના જથ્થાને કારણે મોર્ટગેજ ધિરાણ બજાર પર તેની વર્ચ્યુઅલ રીતે કોઈ અસર થતી નથી, જેનો અમલ માત્ર આર્થિક પરિબળો દ્વારા જ નહીં, પરંતુ યોગ્ય કાનૂની નિયમનના અભાવને કારણે પણ મર્યાદિત છે. લેખના લેખક કાનૂની મોડેલ અને રહેણાંક ગીરો લોનને પુનઃધિરાણ કરવા માટેની પદ્ધતિઓ વિશેની તેમની દ્રષ્ટિ પ્રદાન કરે છે.

મોર્ટગેજ લોનનું પુનઃધિરાણ ગીરોના વિકાસમાં મોટી ભૂમિકા ભજવે છે, એટલે કે. અન્ય નાણાકીય સંસ્થાને મોર્ટગેજ લોન પરના દાવા સોંપવાની ક્ષમતા, જે સ્વતંત્ર રીતે મોર્ટગેજ-બેકડ સિક્યોરિટીઝ જારી કરે છે અને તેને શેરબજારમાં મૂકે છે. આને કારણે, બેંકો લાંબા ગાળાના નાણાકીય સંસાધનોની મર્યાદિત પહોંચની સ્થિતિમાં પણ ધિરાણના જથ્થાને વિસ્તૃત કરી શકે છે, લોન પરના વ્યાજ દરો ઘટાડી શકે છે અને લોનની મુદત વધારી શકે છે.

પ્રથમ, મોર્ટગેજ રિફાઇનાન્સિંગ મોડલ શું છે તે વ્યાખ્યાયિત કરવું મહત્વપૂર્ણ છે. આ મુદ્દાને બેંક અને લેનારા વચ્ચેના પુનર્ધિરાણ સંબંધોના સંદર્ભમાં અને ક્રેડિટ સંસ્થાઓ વચ્ચેના સંબંધોના સંદર્ભમાં બંને ધ્યાનમાં લેવો આવશ્યક છે.

"બેંક - લેનારા" વિષયની રચના સાથે મોર્ટગેજ લોનનું પુનઃધિરાણ

ઘણીવાર બેંકિંગ પ્રેક્ટિસમાં, પુનઃધિરાણની આ પદ્ધતિને "ઓન-લેન્ડિંગ" અથવા "ઓન-લેન્ડિંગ" શબ્દો કહેવામાં આવે છે, જે સૌથી સામાન્ય સ્વરૂપમાં નવા લોન કરાર હેઠળ લેનારા દ્વારા પ્રાપ્ત થયેલી લોનની રકમનો ઉપયોગ કરીને એક લોનની વહેલી ચુકવણી દર્શાવે છે. .

ઋણ લેનારાઓ, એક નિયમ તરીકે, નીચેના કેસોમાં પુનર્ધિરાણનો આશરો લે છે:

• લોન પ્રાપ્ત થઈ છે, પરંતુ ભંડોળનો ઉપયોગ કરવાનો દર બજાર દર કરતા ઘણો વધારે છે;
• લોન મળી, ઉદાહરણ તરીકે, એક રૂમના એપાર્ટમેન્ટ માટે, અને થોડા વર્ષો પછી લેનારાએ ઉછીના લીધેલા પૈસાથી પણ મોટું એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાનું નક્કી કર્યું.

હાલની પ્રથાને ધ્યાનમાં લેતા, ઓન-લેન્ડિંગની બે પદ્ધતિઓને અલગ પાડી શકાય છે. ચાલો તેમાંના દરેકની વિશેષતાઓનું વધુ વિગતવાર વિશ્લેષણ કરીએ.

પુનર્ધિરાણની પ્રથમ પદ્ધતિ

લેનારા નવી બેંક પાસેથી લોન મેળવે છે અને આ ભંડોળનો ઉપયોગ કરીને અગાઉ મળેલી લોનની ચુકવણી કરે છે. આવા પુનર્ધિરાણની તકનીક નીચે મુજબ છે:

1. ઉધાર લેનારને પુનર્ધિરાણ બેંક દ્વારા મંજૂર કરવામાં આવે છે અને અન્ય ક્રેડિટ સંસ્થા પાસેથી અગાઉ મેળવેલ લોનની ચુકવણી કરવા માટે લોન આપવા માટે ત્યાં પુષ્ટિ પ્રાપ્ત થાય છે;
2. લેનારા તેના ધિરાણકર્તા પાસેથી ચોક્કસ તારીખે દેવાની રકમની ગણતરી માટે વિનંતી કરે છે અને તેને પુનર્ધિરાણ બેંકમાં સ્થાનાંતરિત કરે છે;
3. જે દિવસે ઉધાર લેનારના દેવાની રકમની ગણતરી કરવામાં આવે છે તે દિવસે, પુનર્ધિરાણ બેંક લોન પ્રદાન કરે છે, જેનો ઉપયોગ લેનારા મૂળ લોનની ચૂકવણી કરવા માટે કરે છે;
4. લોનની ચુકવણી કર્યા પછી, લેનારા, શાહુકાર સાથે મળીને, ગીરવે મૂકેલી મિલકતના ગીરોના નોંધણી રેકોર્ડને સાફ કરવા માટે પગલાં લે છે;
5. કોલેટરલમાંથી મુક્ત થયેલ રિયલ એસ્ટેટ માટેનો મોર્ટગેજ કરાર ઉધાર લેનાર અને પુનઃધિરાણ કરનાર બેંક વચ્ચે પૂર્ણ થાય છે.

હવે ચાલો આપણે ઋણ લેનારને પુનઃધિરાણ કરવાની પ્રક્રિયા હાથ ધરતી વખતે પુનઃધિરાણ કરતી બેંક સહન કરતા જોખમોનું વર્ણન કરીએ.

જોખમ નંબર 1. મોર્ટગેજ ધિરાણ બજારના પ્રવર્તમાન નિયમો અનુસાર, લોન લેનાર દ્વારા લેણદાર બેંકમાં ખોલવામાં આવેલા ખાતાને ફરીથી ભરીને લોનની ચુકવણી કરવામાં આવે છે, ત્યારબાદ બેંક તેના આધારે જવાબદારીઓ ચૂકવવા માટે ત્યાંથી ભંડોળ લખે છે. ઉધાર લેનારના કહેવાતા લાંબા ગાળાના રાઈટ-ઓફ ઓર્ડરનો. તદુપરાંત, ઓગસ્ટ 31, 1998 N 54-P ના સેન્ટ્રલ બેંકના નિયમોની કલમ 2.1.2 ની જરૂરિયાતો અનુસાર<1>, ઉધાર લેનારને ક્રેડિટ ફંડની જોગવાઈ બેંકો દ્વારા આ ભંડોળને ગ્રાહકના બેંક ખાતામાં જમા કરીને હાથ ધરવામાં આવી શકે છે - વ્યક્તિના ઉધાર લેનાર. પરિણામે, રિફાઇનાન્સિંગ બેંકને લોન લેનારના ધિરાણકર્તાના સંવાદદાતા ખાતામાં લોનની જવાબદારીઓ ચૂકવવા માટે એક સાથે લોન ભંડોળ મોકલવાનો અધિકાર નથી.

<1>31 ઓગસ્ટ, 1998 ના સેન્ટ્રલ બેંકનું નિયમન N 54-P "ધિરાણ સંસ્થાઓ દ્વારા ભંડોળની જોગવાઈ (પ્લેસમેન્ટ) અને તેમના વળતર (ચુકવણી) માટેની પ્રક્રિયા પર."

આમ, પુનર્ધિરાણ કરનાર બેંક, લેણદાર બેંક સાથે ખોલવામાં આવેલા ઉધાર લેનારાના ખાતામાં લોન અને ક્રેડિટ કર્યા પછી, એ હકીકતનો સામનો કરી શકે છે કે ઉધાર લેનાર, ખાતાના માલિક હોવાને કારણે, તે ભંડોળનો અયોગ્ય રીતે ઉપયોગ કરશે. ઉદાહરણ તરીકે, તેમને કેશ ડેસ્ક દ્વારા પ્રાપ્ત કરો અથવા અન્ય કોઈપણ બેંકમાં તેમના ખાતામાં મોકલો). લેણદાર બેંક, જે સેવા સંસ્થા તરીકે પણ કાર્ય કરે છે, તેને ઉધાર લેનારને તેની યોજનાઓ અમલમાં મૂકતા અટકાવવાનો કોઈ અધિકાર નથી અને તે બેંકના ગ્રાહક તરીકે ઉધાર લેનારની સૂચનાઓનું પાલન કરવા માટે બંધાયેલ છે. આ કિસ્સામાં, જો ઉધાર લેનાર ખરાબ વિશ્વાસથી કાર્ય કરે છે, તો પુનર્ધિરાણ કરનાર બેંકનું જોખમ એ છે કે, પ્રથમ, લોન ભંડોળનો હેતુ હેતુ માટે ઉપયોગ કરવામાં આવશે નહીં, અને બીજું, જારી કરાયેલ લોન યોગ્ય કોલેટરલ વિના રહેશે.

જોખમ નંબર 2. લોન જારી કરતી વખતે, બેંકે, જરૂરી જોખમ વિશ્લેષણ કર્યા પછી, શક્ય લોન નુકસાન માટે અનામત બનાવવું આવશ્યક છે. આવા અનામતનું કદ ઘણા પરિબળો પર આધારિત છે. તદુપરાંત, લોનની ચૂકવણી ન કરવાનું જોખમ જેટલું વધારે છે, તેટલું વધારે અનામત અને તેનાથી વિપરીત, જોખમ ઓછું, અનામત જેટલું ઓછું છે.

26 માર્ચ, 2004 N 254-P ના સેન્ટ્રલ બેંક રેગ્યુલેશન્સના ક્લોઝ 3.7.2.4 મુજબ, જો "લોન સીધી કે આડકતરી રીતે (તૃતીય પક્ષો દ્વારા) લોન લેનારને ક્રેડિટ દ્વારા પ્રદાન કરવામાં આવે તો લોન પર ડેટ સર્વિસ સારી ગણી શકાય નહીં. સંસ્થાએ અગાઉ મંજૂર કરેલ દેવું ચૂકવવા માટે..."<2>. પરિણામે, વિચારણા હેઠળના નિયમનકારી કાનૂની અધિનિયમના આધારે અને અન્ય સંજોગોના વિશ્લેષણને ધ્યાનમાં રાખીને, જણાવેલ હેતુઓ માટે જારી કરાયેલ લોન 3જી ગુણવત્તાની શ્રેણીમાં આવે છે, અને તેના માટે અનામત મૂળ રકમના 50% સુધી છે. જી. સિમોનોવાએ ચિંતા વ્યક્ત કરી હતી કે "બેંકિંગ કાયદા અનુસાર, અગાઉની ચૂકવણી કરવા માટે લોન આપવાના વ્યવહાર માટે, બેંકને 100 ટકા અનામત બનાવવાની જરૂર પડશે, જે તેના માટે અત્યંત બિનલાભકારી છે"<3>. આ નિષ્ણાતનો અભિપ્રાય વિવાદાસ્પદ લાગે છે, કારણ કે આ નિયમ ફક્ત તે જ કેસોને લાગુ પડે છે જ્યારે બેંક તે જ ઉધાર લેનારને અગાઉ આપેલી લોનની ચુકવણી માટે લોન આપે છે, જે બેંક ઓફ રશિયાના બેંકિંગ નિયમન અને દેખરેખ વિભાગ દ્વારા પુષ્ટિ કરવામાં આવી હતી.<4>.

<2>26 માર્ચ, 2004 ના રોજ રશિયન ફેડરેશનની સેન્ટ્રલ બેંકનું નિયમન N 254-P "લોન પર, લોન અને સમકક્ષ દેવું પર સંભવિત નુકસાન માટે અનામતની ક્રેડિટ સંસ્થાઓ દ્વારા રચના માટેની પ્રક્રિયા પર."
<3>વેબસાઇટ પર ઉપલબ્ધ: http://www.bankir.ru/news/newsline/01.11.2005/40333.
<4>ક્રેડિટ સંસ્થાની વિનંતીને બેંક ઑફ રશિયાનો પ્રતિસાદ (બહાર. નં. 15-1-1-9/2491 તારીખ 15 સપ્ટેમ્બર, 2005).

ઉપરોક્ત બાબતોને ધ્યાનમાં લેતા, એ નોંધવું અગત્યનું છે કે જ્યાં સુધી બેંક ઓફ રશિયા રેગ્યુલેશન N 254-P માં અનુરૂપ સ્પષ્ટતાનો સમાવેશ કરવામાં ન આવે ત્યાં સુધી, બેંકો શક્ય તેટલી મોટી અનામત બનાવવાની જરૂરિયાતને કારણે લોન રિફાઇનાન્સિંગ વ્યવહારો કરવા માટે વ્યાજબી રીતે સાવચેત રહેશે. લોનની ખોટ

જોખમ નંબર 3. ઉપરોક્ત મોડેલ અનુસાર પુન:ધિરાણ કરતી વખતે, લેનારા પ્રથમ લોનની ચુકવણી કરે છે, પછી બોજો સમાપ્ત કરે છે અને તે પછી જ પુનર્ધિરાણ કરતી બેંક સાથે મોર્ટગેજ કરારમાં પ્રવેશ કરે છે, અને બાદમાં જારી કરાયેલ લોન માટે યોગ્ય સુરક્ષા વિના રહે છે. સમય. તદુપરાંત, પુનર્ધિરાણ કરનાર બેંક પાસે કોઈ ગેરેંટી નથી કે લેનારા તેની સાથે મોર્ટગેજ કરાર કરવા આવશે.

પરિસ્થિતિની જટિલતા એ હકીકતમાં રહેલી છે કે રશિયન ફેડરેશનનો વર્તમાન કાયદો કાયદાના બળ દ્વારા મોર્ટગેજના ઉદભવના સંજોગો તરીકે અગાઉ જારી કરાયેલ લોનની ચુકવણી માટે લોનની જોગવાઈ માટે પ્રદાન કરતું નથી. જો આવા ધોરણ અને સંબંધિત પેટા-નિયમો અસ્તિત્વમાં હોય, તો બેંકને બાંયધરી આપવામાં આવશે કે તે લોન લેનારની માલિકીની રિયલ એસ્ટેટ પર ગીરોદારના હક્કો ધરાવે છે જ્યાંથી લોન મંજૂર કરવામાં આવે છે અને પુનર્ધિરાણ કરાયેલ બેંકને ઉધાર લેનારની જવાબદારીઓ ચૂકવવા માટે જમા કરવામાં આવે છે. . સૂચિત નિયમનો તર્ક એ હકીકતમાં પણ રહેલો છે કે સિવિલ કોડ હેઠળ પ્રતિજ્ઞાની સમાપ્તિનો આધાર તેના દ્વારા સુરક્ષિત જવાબદારીની સમાપ્તિ છે. આમ, રિફાઇનાન્સિંગ બેંકના ખર્ચે મુખ્ય લોનની જવાબદારીની ચુકવણીના સંબંધમાં હાલની પ્રતિજ્ઞા સમાપ્ત કરવામાં આવે છે, અને નવા લેણદારે પ્લેજ ધારકના અધિકારો તે જ રીતે પ્રાપ્ત કરવા જોઈએ જેમ કે તે બેંક દ્વારા હસ્તગત કરવામાં આવ્યા હતા. મૂળ લોન (ઉદાહરણ તરીકે, એપાર્ટમેન્ટની ખરીદી માટે).

તે ધ્યાનમાં રાખવું આવશ્યક છે કે પુનર્ધિરાણ બેંકની તરફેણમાં કાયદાના બળ દ્વારા ગીરોના ઉદભવ પરના નિયમની રજૂઆત સાથે પણ, મોર્ટગેજ નોંધણી રેકોર્ડની ચુકવણીની ક્ષણ અને ક્ષણ વચ્ચે સમયનો તફાવત હશે. રિયલ એસ્ટેટના અધિકારોના યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં નવા મોર્ટગેજ રેકોર્ડની નોંધણી (ત્યારબાદ યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટર ઑફ રિયલ એસ્ટેટ રાઇટ્સ તરીકે ઓળખવામાં આવે છે) આ તફાવત અનૈતિક ઉધાર લેનારને, નોંધણી રેકોર્ડની ચૂકવણી કર્યા પછી, ઉદાહરણ તરીકે, અગાઉ ગીરવે મૂકેલી મિલકતને અલગ કરવાની મંજૂરી આપશે જે નવી પ્રતિજ્ઞાને આધીન છે. જો કે, રિફાઇનાન્સિંગ બેંક હજુ પણ તેના અધિકારોનું રક્ષણ કરવા માટે કેટલીક પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરી શકશે. ચાલો તેમાંથી એકનો વિચાર કરીએ.

કલાના ફકરા 6 અનુસાર. જુલાઇ 21, 1997 ના ફેડરલ કાયદાના 12 "રીઅલ એસ્ટેટના અધિકારોની રાજ્ય નોંધણી અને તેની સાથે વ્યવહારો પર", યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં રિયલ એસ્ટેટના દરેક ભાગ વિશેના રેકોર્ડ્સ ધરાવતા અલગ વિભાગોનો સમાવેશ થાય છે. દરેક વિભાગમાં ત્રણ પેટાવિભાગોનો સમાવેશ થાય છે. પેટાકલમ III માં માલિકીના નિયંત્રણો (બોજ) અને રિયલ એસ્ટેટના અન્ય અધિકારો (એઝમેન્ટ, મોર્ટગેજ, ટ્રસ્ટ, લીઝ, મિલકતની જપ્તી, સ્થાવર મિલકત અને અન્યના સંબંધમાં દાવાના અધિકારનું નિવેદન), પ્રવેશની તારીખ, રાજ્ય રજીસ્ટ્રારનું નામ અને તેમની સહી. આ કાયદાના પ્રશ્નમાંનો ફકરો એ પણ પ્રદાન કરે છે કે "જ્યારે કોઈ અધિકારની રાજ્ય નોંધણી, અધિકારના પ્રતિબંધ (બોજ) અથવા મિલકત સાથેના વ્યવહાર માટે અરજી કરવામાં આવે છે, ત્યારે આ અરજી વિશેની એન્ટ્રી "વિશેષ નોંધો" કૉલમમાં કરવામાં આવે છે. યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટર ઑફ રાઇટ્સ, જે આ ઑબ્જેક્ટના સંબંધમાં કાનૂની દાવાના અસ્તિત્વને સૂચવે છે." વધુમાં, કલાના ફકરા 2 માં. વિશ્લેષિત કાયદાના 28 માં જણાવવામાં આવ્યું છે: "જો રિયલ એસ્ટેટના ભાગના અધિકારો કોર્ટમાં વિવાદિત હોય, તો રાજ્ય રજિસ્ટ્રાર "વિશેષ નોંધો" કૉલમમાં એન્ટ્રી કરે છે અને જણાવે છે કે આ અધિકારોના સંબંધમાં કોઈ ચોક્કસ દ્વારા દાવો કરવામાં આવ્યો છે. વ્યક્તિ."

આમ, ઉપરોક્ત ધોરણોના આધારે, તેના જોખમોને ઘટાડવા માટે, પુનર્ધિરાણ કરતી બેંક, લોન ભંડોળ જારી કર્યા પછી, તે સંસ્થાને મોકલી શકે છે જે સ્થાવર મિલકતના અધિકારોની રાજ્ય નોંધણી કરે છે અને તેની સાથે વ્યવહારો દાખલ કરવાની વિનંતી સાથે અરજી કરી શકે છે. ગીરો નોંધણી રેકોર્ડની ચુકવણી પછી રિયલ એસ્ટેટ ઑબ્જેક્ટના કૉપિરાઇટ ધારક સાથેના લોન કરારના નિષ્કર્ષના સંબંધમાં, રાજ્ય નોંધાયેલ ઑબ્જેક્ટ નવા ગીરોને આધિન છે. સંઘીય કાયદાના ચોક્કસ ધોરણો. જો આવી માહિતી યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં સમાવવામાં આવેલ હોય, તો લોન લેનાર માટે રિયલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટી સાથેનો વ્યવહાર પૂર્ણ કરવો વધુ મુશ્કેલ બનશે, કારણ કે વાસ્તવિક ખરીદદાર વિક્રેતા પાસેથી યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાંથી અનુરૂપ અર્કની વિનંતી કરશે. જે તે શીખશે કે આ મિલકત કોલેટરલને આધીન છે. જો વ્યવહાર થાય છે, તો મિલકત ખરીદનાર સદ્ભાવનામાં રહેશે નહીં, અને તેથી તેના માલિકી હકોને પડકારવાની પ્રક્રિયા, ઉદાહરણ તરીકે બેંક દ્વારા, સરળ બનાવવામાં આવશે. બેંક કાયદેસર રીતે મિલકતના ગીરો તરીકે તેના વિશેની માહિતીની એન્ટ્રીની માંગણી કરી શકશે અને પછી નવા માલિક પાસે ગિરવે રાખેલી વસ્તુ પર કાયદેસર રીતે ગીરોની માંગણી કરી શકશે (જેમ જાણીતું છે, જ્યારે ગીરો મૂકેલી વસ્તુની માલિકી ટ્રાન્સફર કરવામાં આવે છે, ગીરોનો અધિકાર ગીરો પાસે રહે છે).

મોર્ટગેજ કરારમાં દાખલ થવાનો ઉધાર લેનારના જોખમને ઘટાડવા માટે, પુનર્ધિરાણ કરનાર બેંક લોન જારી કરતા પહેલા જ ઉધાર લેનાર સાથે અનુગામી મિલકત ગીરો કરાર કરી શકે છે. જો કે, સામાન્ય નિયમ તરીકે, આ પ્રકારના વ્યવહાર માટે હાલના ગીરોની સંમતિની જરૂર પડશે, જે મોટે ભાગે, લેનારાને ગુમાવવાની ઇચ્છાના અભાવને કારણે આવી સંમતિ આપશે નહીં. તેથી, આ યોજના ફક્ત પુનર્ધિરાણના ચોક્કસ કિસ્સાઓમાં જ લાગુ કરી શકાય છે.

પુનર્ધિરાણની બીજી રીત

ધિરાણ લેનાર અને બેંક વચ્ચેની વર્તમાન લોનની જવાબદારીઓના માળખામાં કરવામાં આવે છે. આ કિસ્સામાં, પુનર્ધિરાણનો સાર એ છે કે બેંક, લોન કરારમાં વધારાના કરારને સમાપ્ત કરીને, લેનારાના વ્યાજ દરમાં ઘટાડો કરે છે. આ પદ્ધતિ, પ્રથમ પદ્ધતિથી વિપરીત, અમલમાં મૂકવા માટે તકનીકી રીતે સરળ છે, કારણ કે તેને કોલેટરલ સંબંધોની પુન: નોંધણીની જરૂર નથી અને તે લોન કોલેટરલના અભાવ સાથે સંકળાયેલા જોખમોને વહન કરતી નથી. જો કે, તેની ખામીઓ પણ છે. આમ, બેંક ઑફ રશિયા રેગ્યુલેશન N 254-P ના કલમ 3.7.2.2 મુજબ, લોન સર્વિસિંગને સારી ગણી શકાય નહીં જો “લોનનું પુનર્ગઠન કરવામાં આવે, એટલે કે, લેનારા સાથેના કરારના આધારે, મૂળ લોનની આવશ્યક શરતો આ કરારો વ્યાજ દરમાં થયેલા ફેરફારોને બાદ કરતાં, મુખ્ય દેવાની ચુકવણીની શરતોમાં વધારો, વ્યાજ દરમાં ઘટાડો સહિત, ઉધાર લેનાર માટે વધુ અનુકૂળ દિશામાં ફેરફાર કરવામાં આવે છે. કરારની શરતો સાથે (ઉદાહરણ તરીકે, ફ્લોટિંગ વ્યાજ દરના કિસ્સામાં, જો તેમાં ફેરફાર મૂળ કરારની શરતો અનુસાર કરવામાં આવે છે, જેમાં બેંક ઓફ રશિયાના પુનર્ધિરાણ દરમાં ફેરફારના સંબંધમાં સમાવેશ થાય છે, અન્ય મૂળ વ્યાજ દરો)." આ ધોરણના બે અર્થઘટન છે. એક તરફ, તેના શાબ્દિક અર્થઘટનથી (અપવાદોની ખુલ્લી સૂચિના સંબંધમાં) તે અનુસરે છે કે જો પ્રારંભિક લોન કરારમાં પક્ષકારોએ સ્થાપિત કર્યું કે બેંક દ્વારા વ્યાજ દર ઘટાડી શકાય છે, તો પછી અનુરૂપ વધારાના કરારને સમાપ્ત કરતી વખતે બેંકને વધારાની અનામત રચનાની જરૂર રહેશે નહીં. બીજી બાજુ, બેંક ઓફ રશિયા સૂચવે છે કે વ્યાજ દરમાં ફેરફાર ચોક્કસ બજારની પરિસ્થિતિઓ દ્વારા નક્કી થવો જોઈએ. પરિણામે, ધિરાણની બીજી પદ્ધતિના સંદર્ભમાં, સંભવિત લોનની ખોટ માટે કયા સંજોગોમાં અનામતની રચના કરવી જોઈએ તે અંગે હાલમાં કોઈ સ્પષ્ટ સમજણ નથી. એ નોંધવું પણ યોગ્ય છે કે, એક નિયમ તરીકે, જ્યારે તેઓ તેમના ક્લાયન્ટને ગુમાવવાનો ડર અનુભવે છે અથવા જ્યારે તૃતીય-પક્ષ બેંક સાથે લેનારાની લોનને ફરીથી ધિરાણ કરવાની વાસ્તવિક સંભાવના હોય ત્યારે બેંકો આ પદ્ધતિનો આશરો લે છે.

તેથી, આજે રિફાઇનાન્સિંગ લોનનો મુદ્દો રશિયન ફેડરેશનના કાયદા દ્વારા વિગતવાર નિયમન કરવામાં આવતો નથી. ઉપયોગી પરિણામ પ્રાપ્ત કરવા માટે, ગીરો પરના કાયદાના ધોરણો, ફેડરલ કાયદો "સ્થાવર મિલકતના અધિકારોની રાજ્ય નોંધણી પર અને તેની સાથે વ્યવહારો", તેમજ બેંકિંગ કાયદાના ધોરણો ફેરફારોને આધિન હોવા જોઈએ.

બેંક-ટુ-બેંક એન્ટિટી સાથે મોર્ટગેજ લોનનું પુનર્ધિરાણ

આપણા દેશમાં મોર્ટગેજ ધિરાણના વધતા જથ્થાના સંદર્ભમાં, ઘણી બેંકો કે જેઓ રિયલ એસ્ટેટ દ્વારા સુરક્ષિત વસ્તીને લોન આપે છે તેઓને આ પ્રોગ્રામ માટે ધિરાણ શોધવાનો આશરો લેવાની ફરજ પડે છે. મોટાભાગે, ક્રેડિટ સંસ્થાઓ સિક્યોરિટીઝ જારી કરવા, મોર્ટગેજ લોનના રચાયેલા પોર્ટફોલિયોનો ભાગ વેચવા અને આપેલ પ્રોજેક્ટ માટે લક્ષિત ક્રેડિટ (લોન) મેળવવા જેવી ભંડોળ એકત્ર કરવાની પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરે છે.

ચાલો મોર્ટગેજ લોનને પુનર્ધિરાણ કરવાની બે સૌથી રસપ્રદ રીતો પર નજીકથી નજર કરીએ, એટલે કે ગીરોના પૂલનું વેચાણ કરવું અને ગીરોના પૂલ દ્વારા સુરક્ષિત લોનને આકર્ષિત કરવી.

1. ગીરોને પુનર્ધિરાણ કરવાના માર્ગ તરીકે ગીરોના પૂલનું વેચાણ

મોર્ટગેજ સ્વરૂપે રિયલ એસ્ટેટની પ્રતિજ્ઞા દ્વારા સુરક્ષિત નાણાકીય જવાબદારીના અમલ માટે લેણદાર બેંકોના અધિકારોને પ્રમાણિત કરતા "નવા" સાધનના મોર્ટગેજ ધિરાણ બજાર પરના ઉદભવના સંબંધમાં, કાયદા અમલીકરણ પ્રથામાં વધુને વધુ પ્રશ્નો ઉભા થાય છે. આવી સુરક્ષા દ્વારા પ્રમાણિત, અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટેના વ્યવહારને પૂર્ણ કરવાની પ્રક્રિયા અંગે.

વ્યવહારમાં, જ્યારે મોર્ટગેજ લોન હેઠળ અધિકારો સોંપવામાં આવે છે, ત્યારે આર્ટની જોગવાઈઓ અનુસાર, ધિરાણકર્તાના અધિકારો કે જેના હેઠળ ગીરો દ્વારા પુષ્ટિ કરવામાં આવતી નથી. 355, 382 - રશિયન ફેડરેશનના સિવિલ કોડના 390 અને રશિયન ફેડરેશનના ન્યાય મંત્રાલયના આદેશ દ્વારા, રશિયન ફેડરેશનની રાજ્ય બાંધકામ સમિતિ અને સિક્યોરિટીઝ માર્કેટ માટેના ફેડરલ કમિશનની તારીખ 16 ઓક્ટોબર, 2000 N 289/ 235/290, લોન હેઠળ અધિકારોની સોંપણી માટેના કરાર અને લોનની જવાબદારીની પરિપૂર્ણતા સુનિશ્ચિત કરતી જવાબદારી પૂર્ણ થાય છે. આ કરારો નોટરાઇઝ્ડ હોવા જોઈએ અને રાજ્ય નોંધણીના હેતુ માટે રીઅલ એસ્ટેટના અધિકારોની રાજ્ય નોંધણી અને તેની સાથે વ્યવહારો માટે શરીરને સબમિટ કરવા જોઈએ. કરારની રાજ્ય નોંધણી ફેડરલ લૉ N 122-FZ દ્વારા સ્થાપિત મહિનાના સમયગાળાની અંદર હાથ ધરવામાં આવે છે "રીઅલ એસ્ટેટના અધિકારોની રાજ્ય નોંધણી પર અને તેની સાથે વ્યવહારો", નોંધણી ફીની ચુકવણીને આધિન. આમ, મોર્ટગેજ લોન હેઠળ અધિકારોની સોંપણી કે જે ગીરો દ્વારા પ્રમાણિત નથી તે એક લાંબી અને ખર્ચાળ પ્રક્રિયા છે.

ગીરો ધિરાણમાં ગીરોનો ઉપયોગ લોન હેઠળના અધિકારોની સોંપણી (ગીરો હેઠળના અધિકારોનું સ્થાનાંતરણ) માટે ઝડપી અને સરળ પ્રક્રિયા પ્રદાન કરવાનો છે, કારણ કે આવા વ્યવહારને નોટરાઇઝેશન અને રાજ્ય નોંધણીની જરૂર હોતી નથી, અને તેથી તારણ કાઢી શકાય છે. સમયનો ટૂંકા સમયગાળો.

તે જ સમયે, નાગરિક વ્યવહારોમાં તમામ સહભાગીઓ માનતા નથી કે મોર્ટગેજ હેઠળ અધિકારો સોંપવાની પ્રક્રિયા સરળ છે. આ સંદર્ભે, ધ્યાનમાં લેવાના મુદ્દાઓ પૈકી એક ફરજિયાત નોટરાઇઝેશન અને ગીરો હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટે ટ્રાન્ઝેક્શનની રાજ્ય નોંધણી છે.

અભિગમના સમર્થકો, જે મુજબ, ચોક્કસ સુરક્ષા હેઠળ અધિકારો સ્થાનાંતરિત કરવાના વ્યવહારમાં, નોટરાઇઝેશન અને રાજ્ય નોંધણી જરૂરી છે, તે રશિયન ફેડરેશનના કાયદાની નીચેની જોગવાઈઓ પર આધારિત છે. પેરા માં. 2 પૃષ્ઠ 1 કલા. મોર્ટગેજ કાયદાના 48માં જણાવવામાં આવ્યું છે કે ગીરો હેઠળના અધિકારોનું ટ્રાન્સફર દાવાઓની સોંપણી (સોંપણી)ના પરિણામોનો સમાવેશ કરે છે. દાવાઓની સોંપણીનું નિયમન કરતા સિવિલ કોડના ધોરણો, ખાસ કરીને આર્ટના કલમ 1 અને 2. 389, નક્કી કરો કે:

1. સાદા લેખિત અથવા નોટરીયલ સ્વરૂપમાં કરાયેલા વ્યવહારના આધારે દાવાની સોંપણી યોગ્ય લેખિત સ્વરૂપમાં થવી જોઈએ;
2. રાજ્ય નોંધણીની આવશ્યકતા ધરાવતા ટ્રાન્ઝેક્શન હેઠળના દાવાની સોંપણી આ વ્યવહારની નોંધણી માટે સ્થાપિત રીતે નોંધાયેલ હોવી જોઈએ, સિવાય કે કાયદા દ્વારા અન્યથા પ્રદાન કરવામાં આવે.

આમ, મોર્ટગેજ કરાર ફરજિયાત નોટરાઇઝેશન અને રાજ્ય નોંધણીને આધીન હોવાથી, ગીરો હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટેના વ્યવહાર, જે લોનની જવાબદારી હેઠળ ગીરોના અધિકારોની પુષ્ટિ કરે છે અને રિયલ એસ્ટેટની પ્રતિજ્ઞામાંથી ઉદ્ભવતા જવાબદારીની પણ જરૂર છે. નોટરાઇઝેશન અને રાજ્ય નોંધણી.

એવું લાગે છે કે આ ધોરણોના આવા અર્થઘટનને નીચેના કારણોસર યોગ્ય ગણી શકાય નહીં:

1. આર્ટના ફકરા 1 માં. મોર્ટગેજ કાયદાનો 48 જણાવે છે કે "મોર્ટગેજ હેઠળના અધિકારોનું ટ્રાન્સફર સરળ લેખિત સ્વરૂપમાં વ્યવહાર પૂર્ણ કરીને પૂર્ણ થાય છે." વધુમાં, ઉપરોક્ત ધોરણ, પેરા. 2 પૃષ્ઠ 1 કલા. આ કાયદાનો 48 આ અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટેની શરતો અને પ્રક્રિયાને નિયંત્રિત કરતું નથી, પરંતુ ફક્ત તેમના સ્થાનાંતરણના પરિણામો નક્કી કરે છે. તેથી, મોર્ટગેજ કાયદા દ્વારા પૂરી પાડવામાં આવેલ અને ગીરો હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટે જરૂરી ક્રિયાઓ જવાબદારીમાં વ્યક્તિઓમાં ફેરફારને કારણે પરિણામ આપે છે.
2. ટ્રાન્ઝેક્શનનો વિષય એ સિક્યોરિટી (ગીરો) છે, જેનું વિલંબ અને સ્થાનાંતરણ સાથેના સંબંધમાં તે જે અધિકારો પ્રમાણિત કરે છે તે તેના પ્રાપ્તકર્તાને ટ્રાન્સફર કરવામાં આવે છે. સુરક્ષાને દૂર કરવા માટે, કાયદો વ્યવહારના સ્વરૂપ અને તેની રાજ્ય નોંધણી સંબંધિત કોઈ વિશેષ આવશ્યકતાઓ લાદતો નથી.

આમ, મોર્ટગેજ કાયદા હેઠળ ગીરો હેઠળના અધિકારોને સ્થાનાંતરિત કરવા માટે, બે શરતો પૂરી કરવી આવશ્યક છે, એટલે કે:

1. મોર્ટગેજ ટ્રાન્સફર કરાર પર સહી કરવી આવશ્યક છે;
2. ગીરો લેનારએ મોર્ટગેજ કાયદાની જરૂરિયાતો અનુસાર આ સિક્યોરિટીના નવા માલિકને દર્શાવતી ગીરોની નોંધ પર ચિહ્ન મૂકવું આવશ્યક છે.

ગીરો હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટેના વ્યવહારોના સંબંધમાં, બીજી સમસ્યા છે - ગીરો તરીકે યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં મોર્ટગેજ (ગીરોના માલિક) હેઠળ અધિકારો પ્રાપ્ત કરનારની ફરજિયાત નોંધણી નક્કી કરવી.

પહેલેથી જ સૂચવ્યા મુજબ, આર્ટ. મોર્ટગેજ કાયદાનો 48 ગીરો હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટે વ્યવહારની પદ્ધતિ અને સ્વરૂપ નક્કી કરે છે. આ લેખનો ફકરો 3 જણાવે છે કે ગીરો મેળવનારને તેના કાનૂની માલિક તરીકે ગણવામાં આવે છે જો તેના અધિકારો ગીરો હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટેના વ્યવહાર અને અગાઉના માલિક દ્વારા કરવામાં આવેલા ગીરો પરના ચિહ્ન પર આધારિત હોય.

તે જ સમયે, આર્ટ. મોર્ટગેજ પરના કાયદાનો 16, ગીરોના કાનૂની માલિકને ગીરોની રાજ્ય નોંધણી હાથ ધરનાર સંસ્થા પાસેથી માંગણી કરવાનો અધિકાર આપે છે કે તેને યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં ગીરો તરીકે નોંધણી કરાવવા માટે તેનું નામ અને નોંધણીનું સ્થળ (એક માટે કાનૂની એન્ટિટી - નામ અને સ્થાન). અમે ભારપૂર્વક જણાવીએ છીએ કે આ લેખ ફક્ત યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં નોંધણી કરવા માટે મોર્ટગેજ હેઠળના હકોના ખરીદનારને અધિકાર આપે છે, પરંતુ તે કોઈપણ રીતે તેને આવું કરવા માટે બંધાયેલા નથી. મોર્ટગેજના કાનૂની માલિક આ અધિકારનો ઉપયોગ ગીરો દ્વારા સુરક્ષિત નાણાકીય જવાબદારી હેઠળ પ્રભાવ પ્રાપ્ત કરવાના તેના અધિકારોને સાબિત કરતી વખતે લેનારા સાથે વાતચીત કરવાની પ્રક્રિયાને સરળ બનાવવા માટે કરી શકે છે.

મોર્ટગેજ કાયદાની કલમ 17 એ જોગવાઈ કરે છે કે જ્યારે તેના અધિકારોનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે, ત્યારે ગીરોનો માલિક તેની વિનંતી પર, તેના સંબંધમાં બંધાયેલ વ્યક્તિ (ઉધાર લેનાર) ને ગીરો રજૂ કરવા માટે બંધાયેલો છે. તે જ સમયે, કલાના કલમ 2 ના આધારે. ગીરો પરના કાયદાના 16, એક ઉધાર લેનાર કે જેણે ગીરોના કાનૂની માલિક પાસેથી આ રજિસ્ટરમાંથી યોગ્ય પ્રમાણિત અર્ક સાથે ગીરો તરીકે યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં બાદમાંની નોંધણીની લેખિત સૂચના પ્રાપ્ત કરી હોય, તે વચગાળાની ચૂકવણી કરવા માટે બંધાયેલો છે ( લોનની ચૂકવણી માટે વાર્ષિકી ચૂકવણી) નિર્દિષ્ટ જવાબદારી પર, દરેક વખતે તેને મોર્ટગેજ રજૂ કરવાની જરૂર વગર

આમ, ગીરો ખરીદનાર યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં ગીરો તરીકે નોંધાયેલ હોય અને ઋણ લેનારને આવા હકીકતની પુષ્ટિ કરતા દસ્તાવેજો રજૂ કરવામાં આવે તે પછી કાનૂની માલિક તેને ગીરો સાથે રજૂ કરે તેવી માંગ કરવા માટે દેવાદારને આપવામાં આવેલ અધિકારનો ઉપયોગ કરી શકાતો નથી. નોંધણી

તે જ સમયે, ગીરો ખરીદનાર (ગીરોના કાનૂની માલિક) ગીરો તરીકેની નોંધણીના રેકોર્ડની યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં ગેરહાજરી અથવા હાજરી, હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટેના વ્યવહારની માન્યતાને અસર કરતી નથી. ગીરો યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં ગીરોના કાનૂની માલિકની નોંધણી એ નાગરિક કાયદાની પ્રકૃતિનો વ્યવહાર નથી અને વધુમાં, ગીરો હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટેના વ્યવહારના યોગ્ય અમલ માટે જરૂરી ક્રિયાઓનો ભાગ નથી. સમગ્ર

ઉપરોક્તને ધ્યાનમાં લેતા અને ધ્યાનમાં લેતા કે યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં ગીરોના કાનૂની માલિકની નોંધણી વહીવટી રીતે હાથ ધરવામાં આવે છે અને તે એક સ્વતંત્ર કાનૂની સંબંધ છે જે મોર્ટગેજ હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટેના કાનૂની સંબંધ પર આધાર રાખતો નથી, અમે નિષ્કર્ષ પર આવી શકીએ છીએ કે ગીરોના કાનૂની માલિકની રાજ્ય નોંધણી મોર્ટગેજ હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ પરના વ્યવહારની માન્યતાને અસર કરતી નથી. પરિણામે, હકીકત એ છે કે, મોર્ટગેજ લોન હેઠળ અધિકારોની સોંપણી માટેના વ્યવહારથી વિપરીત, મોર્ટગેજ લોન હેઠળ અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટેના વ્યવહારના સંબંધમાં, રશિયન ફેડરેશનનો કાયદો તેના રાજ્ય માટે આવશ્યકતા સ્થાપિત કરતું નથી. નોંધણી, આવા વ્યવહારને શક્ય તેટલી વહેલી તકે પૂર્ણ કરી શકાય છે (એક વ્યવસાય દિવસની અંદર).

જે સમયગાળા દરમિયાન નોંધણી સત્તાધિકારી ગીરો ખરીદનારને યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં ગીરો તરીકે નોંધણી કરવા માટે બંધાયેલા છે તે સમયગાળો પણ વ્યવહારુ મહત્વ ધરાવે છે. તેથી, આર્ટના ફકરા 3 અનુસાર. મોર્ટગેજ પરના કાયદાના 16, ગીરોના કાયદેસર માલિક વિશે નોંધણી એન્ટ્રી ગીરોની રાજ્ય નોંધણી કરાવનાર સંસ્થાને અરજી કરે તે ક્ષણથી એક દિવસની અંદર, આવા માટે જરૂરી દસ્તાવેજોની રજૂઆત પછી, થવી જોઈએ. નોંધણી

જો કે, તે ધ્યાનમાં રાખવું આવશ્યક છે કે ધિરાણ સંસ્થાઓ વચ્ચે મોટી સંખ્યામાં ગીરો સાથે લોન પોર્ટફોલિયોના વેચાણ માટેના વ્યવહારને સમાપ્ત કરવાના કિસ્સામાં, યુનિફાઇડ સ્ટેટમાં ગીરોના કાનૂની માલિકની નોંધણી માટે કાયદા દ્વારા સ્થાપિત સમયમર્યાદા. નોંધણી પૂર્ણ કરવી દેખીતી રીતે અશક્ય છે. ઉદાહરણ તરીકે, 2004 માં, એક મોર્ટગેજ બેંક દ્વારા સમાન વ્યવહારનો વિષય 300 થી વધુ ગીરો હતો જેની કિંમત ઘણા મિલિયન યુએસ ડોલર હતી. તે કલ્પના કરવી અત્યંત મુશ્કેલ છે કે નોંધણી અધિકારી આ બેંકને ગીરોની નિર્દિષ્ટ સંખ્યા માટે એક વ્યવસાય દિવસની અંદર ગીરો તરીકે નોંધણી કરશે.

મોર્ટગેજનો ઉપયોગ કરીને મોર્ટગેજ લોન હેઠળ અધિકારો પ્રાપ્ત કરવા માટેના વ્યવહારનો બીજો મહત્વનો ફાયદો એ છે કે કરારની નોંધણી કરતી વખતે એકત્રિત કરવામાં આવેલી રાજ્ય ફરજની ચૂકવણીના સંદર્ભમાં અધિકારો પ્રાપ્ત કરનારના ખર્ચને ઘટાડવાની ક્ષમતા. એક નિયમ તરીકે, વ્યવહારમાં, ઉલ્લેખિત ફી ભરવાનો ખર્ચ અધિકારો પ્રાપ્ત કરનાર (એસાઇની) દ્વારા ઉઠાવવામાં આવે છે. પરંતુ જ્યારે મોર્ટગેજ હેઠળ અધિકારો સ્થાનાંતરિત કરવામાં આવે છે, ત્યારે વ્યવહારમાં પોતે ફરજિયાત રાજ્ય નોંધણીની જરૂર હોતી નથી, અને ગીરો ખરીદનારને યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં ગીરો તરીકે નોંધણી કરવી કે નહીં તે નક્કી કરવાનો, તેના પોતાના વિવેકબુદ્ધિથી અધિકાર છે.

સારાંશ માટે, અમે નિષ્કર્ષ પર આવી શકીએ છીએ કે જો ધિરાણકર્તાના અધિકારો ગીરો દ્વારા પ્રમાણિત કરવામાં આવે છે, તો મોર્ટગેજ લોન હેઠળ અધિકારો સોંપવાની પ્રક્રિયાને સરળ બનાવવામાં આવે છે. મોર્ટગેજ લોન હેઠળ અધિકારોની સોંપણીના સંદર્ભમાં મોર્ટગેજનો એક મહત્વનો ફાયદો એ છે કે ટ્રાન્ઝેક્શનને ઝડપથી પૂર્ણ કરવાની ક્ષમતા કે જેમાં નોટરી ફી અને રાજ્ય ફરજની ચુકવણીની જરૂર નથી, જે, રશિયામાં વિકાસશીલ મોર્ટગેજ ધિરાણ બજારની પરિસ્થિતિઓમાં, મોર્ટગેજ લોનના પુનઃધિરાણ માટેના સાધન તરીકે ગીરોનો ઉપયોગ કરવામાં ક્રેડિટ સંસ્થાઓના હિતને આકર્ષે છે.

2. મોર્ટગેજ લોનને પુનર્ધિરાણ કરવાના માર્ગ તરીકે ગીરોના પૂલ દ્વારા સુરક્ષિત લોનને આકર્ષિત કરવી

આ પ્રકારની કોલેટરલ કાયદાકીય સ્તરે યોગ્ય રીતે નિયંત્રિત થતી નથી અને બેંકિંગ પ્રેક્ટિસમાં નવી છે તે હકીકતને કારણે, આવા વ્યવહારોની શરતોને સમજતી વખતે અને તેના પર સંમતિ આપતી વખતે સંખ્યાબંધ પ્રશ્નો ઉભા થાય છે. ચાલો તેમાંથી કેટલાકને જોઈએ.

કોલેટરલની રકમનો અંદાજ

જ્યારે મોર્ટગેજ કોલેટરલ ટ્રાન્ઝેક્શનની શરતો પર સંમત થાઓ, ત્યારે તે ધ્યાનમાં લેવું જરૂરી છે કે લોન કોલેટરલનું પ્રમાણ સતત ઘટશે, અને તે કેટલું છે તેની ચોક્કસ આગાહી કરવી અશક્ય છે. આ સંજોગો એ હકીકત દ્વારા સમજાવવામાં આવે છે કે ગીરો દેવાદાર, નિયમ તરીકે, દેવું ચૂકવવા માટે માસિક ચૂકવણી કરે છે. આ સંદર્ભમાં, લોન પરના તેના લોન દેવુંનું સંતુલન ઘટાડવામાં આવે છે, જે અનિવાર્યપણે કોલેટરલ તરીકે ગીરોના મૂલ્યમાં ઘટાડો કરે છે. વધુમાં, દેવાદારને તેની જવાબદારીઓની આંશિક અથવા સંપૂર્ણ પ્રારંભિક પરિપૂર્ણતા હાથ ધરવાનો અધિકાર છે, જેના પરિણામે કોલેટરલ તરીકે ગીરો મૂકેલ મૂલ્યમાં સંપૂર્ણપણે અવમૂલ્યન થઈ શકે છે.

વિચારણા હેઠળના કાનૂની સંબંધોની વિશિષ્ટતાઓને ધ્યાનમાં લેતા, પક્ષકારોએ, પ્રથમ, લોનની સલામતીની લઘુત્તમ રકમ સ્થાપિત કરવી જોઈએ, અને બીજું, ઉધાર લેનાર દ્વારા સંમત લઘુત્તમ સુરક્ષાની જાળવણી માટે ચોક્કસ પદ્ધતિ અને પ્રક્રિયા પર સંમત થવું જોઈએ, ઉદાહરણ તરીકે. , વધારાના ગીરોને બદલીને અને ગીરવે મૂકીને. આ મુદ્દાના વિગતવાર કાયદાકીય નિયમનના અભાવને કારણે, યોગ્ય રકમની જામીનગીરી મેળવવામાં ગીરોના હિતનું સન્માન કરવામાં આવે તેની ખાતરી કરવા માટે, લોન કરારમાં પ્રદાન કરવાની સલાહ આપવામાં આવે છે:

• જારી કરાયેલ લોન માટે કોલેટરલની સ્થાપિત રકમ જાળવવાની ઉધાર લેનારની જવાબદારી, લોનની જવાબદારીના અસ્તિત્વના સમયગાળા દરમિયાન દરેક ચોક્કસ ગીરોની કિંમતમાં કેટલો ફેરફાર થાય છે તે ધ્યાનમાં લીધા વગર;
• ઋણ લેનારની જવાબદારી, લોન કરારમાં ઉલ્લેખિત શરતોની અંદર (ઉદાહરણ તરીકે, માસિક અથવા ત્રિમાસિક), ધિરાણકર્તાને મોર્ટગેજ દેવાના દેવાદારો દ્વારા પ્રારંભિક ચુકવણી (સંપૂર્ણ અથવા આંશિક) વિશેની માહિતી તેમજ પરિણામોની જાણ કરવી. લોન કોલેટરલના મૂલ્યનું નિરીક્ષણ કરવું;
• લોન કરારમાં ઉલ્લેખિત મૂલ્યની તુલનામાં કોલેટરલની રકમમાં ઘટાડો થવાના કિસ્સામાં ઉધાર લેનારની જવાબદારીઓની વહેલી પરિપૂર્ણતાની માંગ કરવાનો શાહુકારનો અધિકાર.

ફોરક્લોઝ્ડ ગીરોની બદલી

ગીરો બદલવાની અને/અથવા વધારાની ગીરો આપવાની જરૂરિયાત એવા કિસ્સાઓમાં ઊભી થાય છે જ્યાં પક્ષકારો દ્વારા સંમત થયેલી લોન માટે કોલેટરલની રકમમાં ઘટાડો થવાની સંભાવના હોય છે. સૌથી સામાન્ય કિસ્સાઓ કે જે કોલેટરલની સ્થાપિત રકમમાં ઘટાડા તરફ દોરી શકે છે તેમાં નીચેનાનો સમાવેશ થાય છે: 1) લોનના દેવાની દેવાદાર દ્વારા વહેલી ચુકવણી (સંપૂર્ણ અથવા આંશિક) અને 2) મોર્ટગેજ ડિફોલ્ટની ઘટના.

મોર્ટગેજ ડિફોલ્ટ એટલે નીચેનામાંથી ઓછામાં ઓછા એક સંજોગોની ઘટના:

• ગીરો દ્વારા સ્થાપિત સમયમર્યાદામાં લોનની ચુકવણી કરવા માટે આગામી માસિક ચુકવણી કરવામાં દેવાદાર દ્વારા નિષ્ફળતા;
• દેવાદારના જીવન અને આરોગ્ય સાથે સંકળાયેલા જોખમો માટે અથવા ગીરવે મૂકેલી મિલકતને નુકસાન અને નુકસાન સાથે વીમાની ઘટનાની ઘટના;
• દાવાઓ દાખલ કરવા, જેનો સંતોષ ગીરો મૂકેલી સ્થાવર મિલકત પર દેવાદારના માલિકીના અધિકાર પર પ્રતિબંધ અથવા નુકસાન તરફ દોરી શકે છે.

કારણ કે લોનની વહેલી ચુકવણી મોર્ટગેજનું બજાર મૂલ્ય ઘટાડે છે, અને મોર્ટગેજનું ડિફોલ્ટ સામાન્ય રીતે તેના માલિક માટેના પ્રતિકૂળ પરિણામો સાથે સંકળાયેલું હોય છે, જે હિતોની ખાતરી કરવા માટે આ સુરક્ષાના મૂલ્યમાં ઘટાડો તરફ દોરી શકે છે. ગીરો લેનાર માટે, આવા ગીરોને બદલવા માટે એક પદ્ધતિ નક્કી કરવી મહત્વપૂર્ણ છે. રિપ્લેસમેન્ટ પ્રક્રિયા એક તરફ, કોલેટરલ તરીકે વધારાના ગીરોનું ટ્રાન્સફર, અને બીજી તરફ, વહેલા ચૂકવેલ અથવા ડિફોલ્ટેડ ગીરોના ગીરોને પરત કરવાનું રજૂ કરે છે.

એવા કિસ્સાઓ માટે જ્યારે લોન કોલેટરલનું મૂલ્ય કુદરતી રીતે ઘટે છે, એટલે કે. દેવાદારોએ માસિક ચૂકવણી કરવાની તેમની જવાબદારીઓને પરિપૂર્ણ કરવાના પરિણામે ગીરો મૂકેલા ગીરોના બજાર મૂલ્યમાં ઘટાડો થવાના સંબંધમાં, પ્રતિજ્ઞા કરારમાં લોન લેનારની જવાબદારી માટે પૂરતા પ્રમાણમાં વધારાના ગીરો ગીરોને ટ્રાન્સફર કરવાની જોગવાઈ હોવી જોઈએ. સંમત રકમની સુરક્ષા જાળવી રાખો. વધારાના ગીરોની પ્રતિજ્ઞા અગાઉ ગીરવે મુકેલ કોઈપણની પરત સાથે નથી.

ગીરવે મુકેલી મિલકતની ગુણવત્તા અને તરલતા એ પ્લેજી માટે મહત્વની છે તે હકીકતના આધારે, પ્લેજ એગ્રીમેન્ટ એ મૂળભૂત આવશ્યકતાઓને સ્થાપિત કરી શકે છે કે જે પ્લેજીએ રિપ્લેસમેન્ટ અથવા વધારાના ટ્રાન્સફર માટે ઓફર કરેલા ગીરો પર લાદવામાં આવે છે. ખાસ કરીને, ગીરો દેવાદારની સોલ્વેન્સીના દસ્તાવેજી પુરાવા માટેની જરૂરિયાતો સ્પષ્ટ કરી શકાય છે; મિલકતની તકનીકી સ્થિતિ માટે, પ્રતિજ્ઞાનો અધિકાર કે જેના માટે ગીરો દ્વારા પ્રમાણિત કરવામાં આવે છે; મૂળ ગીરો, વ્યાજ દર, જારી કરાયેલ લોનની લઘુત્તમ અને મહત્તમ રકમ, વધારાની લોન કોલેટરલની હાજરી વગેરે સહિત ગીરોની લાક્ષણિકતાઓ માટે.

કોલેટરલની ઓળખ

પ્રેક્ટિસ બતાવે છે તેમ, કેટલીકવાર પ્રતિજ્ઞાની જવાબદારીના અસ્તિત્વ દરમિયાન પક્ષકારોએ પ્રતિજ્ઞાનો વિષય બદલવો પડે છે. આ સંદર્ભમાં, એક તરફ, પ્રતિજ્ઞાના વિષયને ઓળખવા માટે રશિયન ફેડરેશનના કાયદાની આવશ્યકતાઓનું પાલન કરવું અને બીજી તરફ, તેને બદલવાની પ્રક્રિયાને સરળ બનાવવા માટે તે મહત્વપૂર્ણ લાગે છે.

ગીરોના વિષયને નિયુક્ત કરવા માટે, સૌથી સહેલો રસ્તો એ છે કે સંબંધિત કરારમાં ગીરોની સૂચિ અને તેમની લાક્ષણિકતાઓ દર્શાવવી. જો કે, જો કોલેટરલમાંથી ગીરો દૂર કરવા અથવા નવા ગીરો આપવા માટે જરૂરી હોય, તો પક્ષોને પ્રતિજ્ઞાના વિષયને બદલવા માટે આ કરારમાં વધારાના કરારો પર હસ્તાક્ષર કરવાની ફરજ પાડવામાં આવશે, જે મુદ્દાની ઓપરેશનલ બાજુને નોંધપાત્ર રીતે જટિલ બનાવશે.

આ પરિસ્થિતિમાં, તકનીકી દૃષ્ટિકોણથી, વ્યવહારને પૂર્ણ કરવા માટેની યોજના, જે ખાસ કરીને, જ્યારે કોલેટરલની રચનામાં ફેરફાર થાય છે ત્યારે વધારાના કરારો પૂર્ણ કરવાનું ટાળશે, એક અત્યંત સરળ, તકનીકી દૃષ્ટિકોણથી શોધવાનું મહત્વપૂર્ણ છે. દાખ્લા તરીકે, પ્રતિજ્ઞા કરાર પૂર્ણ કરવો શક્ય છે, જ્યાં કોલેટરલની ઓળખમાં તેનું નામ (ગીરો), કોલેટરલની ન્યૂનતમ રકમ કે જે પ્લેજર દ્વારા જાળવવી આવશ્યક છે, તેમજ પક્ષકારો દ્વારા સંમત કોલેટરલનું મૂલ્યાંકન શામેલ હશે. . પછી, ગીરો મૂકતી વખતે અથવા પરત કરતી વખતે, પક્ષકારો પોતાને સંબંધિત ટ્રાન્સફર અને સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્રો દોરવા સુધી મર્યાદિત કરી શકશે. તે મહત્વનું છે કે આ કિસ્સામાં પ્રથમ વ્યક્તિઓ દ્વારા હસ્તાક્ષર કરાયેલ વધારાના કરારો વ્યવસ્થિત રીતે દોરવા માટે જરૂરી રહેશે નહીં, પરંતુ તે વ્યક્તિઓ દ્વારા હસ્તાક્ષર કરાયેલ સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્રો દોરવા માટે પૂરતા હશે જે ખરેખર ગીરોની ટ્રાન્સફર અને સ્વીકૃતિ હાથ ધરે છે.

કાનૂની આવશ્યકતાઓ સાથે આ વિકલ્પનું પાલન સ્થાપિત કરવા માટે, તમારે આર્ટનો સંદર્ભ લેવો આવશ્યક છે. રશિયન ફેડરેશનના નાગરિક સંહિતાના 339, જે મુજબ "સંકલ્પ કરારમાં પ્રતિજ્ઞાનો વિષય અને તેનું મૂલ્યાંકન, સાર, કદ અને પ્રતિજ્ઞા દ્વારા સુરક્ષિત જવાબદારીને પરિપૂર્ણ કરવા માટેની સમયમર્યાદા સૂચવવી આવશ્યક છે." તેથી, પ્રતિજ્ઞા કરારમાં તેના વિષયની ઓળખ સંબંધિત રશિયન ફેડરેશનના કાયદાનું પાલન કરવા માટે, આવા કરારમાં ફક્ત પ્રતિજ્ઞાનો વિષય અને તેનું મૂલ્યાંકન નક્કી કરવું જોઈએ. વિચારણા હેઠળના કેસમાં, પ્રતિજ્ઞાનો વિષય જામીનગીરી (ગીરો) ના નામના હોદ્દા અને ટ્રાન્સફર અને સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્રમાં તેની લાક્ષણિકતાઓના વર્ણન દ્વારા ઓળખવામાં આવશે. કોલેટરલ કરારમાં પક્ષકારો દ્વારા સંમત થયેલ કોલેટરલનું મૂલ્યાંકન અને પ્લેજર દ્વારા જાળવવામાં આવતી લઘુત્તમ સુરક્ષાની રકમ પણ કોલેટરલ એગ્રીમેન્ટમાં ઉલ્લેખિત હોવી જોઈએ. આમ, અમે નિષ્કર્ષ પર આવી શકીએ છીએ કે પ્રતિજ્ઞા કરાર તૈયાર કરવા માટે ઉપર સૂચિત યોજના રશિયન ફેડરેશનના કાયદાની આવશ્યકતાઓને પૂર્ણ કરે છે અને ગીરોની પ્રતિજ્ઞા સંબંધિત કાનૂની સંબંધોમાં સહભાગીઓ દ્વારા લાગુ કરી શકાય છે.

સરળ ગીરો પ્રક્રિયા

કોઈપણ લોન કરાર પૂર્ણ કરતી વખતે, લોન ભંડોળ પ્રદાન કરનાર વ્યક્તિ માટે, ઉધાર લેનારની જવાબદારીઓને સુરક્ષિત કરવાની પદ્ધતિની પસંદગી સાથે સંબંધિત મુદ્દાઓ તેમજ આવી સુરક્ષા દ્વારા તેમના પોતાના હિતોને ઝડપથી અને સૌથી અસરકારક રીતે સંતોષવાની ક્ષમતા, ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ છે. જવાબદારીઓની પરિપૂર્ણતા સુનિશ્ચિત કરવાના સંભવિત માર્ગો પૈકીના એક તરીકે ગીરો મૂકતી વખતે, ગીરો લેનાર માટે ખાસ કરીને નોંધપાત્ર સંજોગો આ હશે:

1. ગીરો મૂકેલી મિલકતના મૂલ્યના ખર્ચે તેમના દાવાને સંતોષવા અને/અથવા ગીરોના પરિણામે તેમના હેઠળના અધિકારો મેળવનાર વ્યક્તિ માટે ગીરોના અધિકારોની માન્યતા માટે કોર્ટમાં અરજી કરવાની જરૂરિયાત નક્કી કરવી;
2. ગીરો માટેના આધારો ઉદભવ્યા પછી ગીરો ગીરો (અધિકારોના સ્થાનાંતરણ પરના કરાર પર હસ્તાક્ષર કરવા, ગીરોના નવા માલિક પર નિશાની મૂકવી) દ્વારા કોઈપણ કાયદેસર રીતે નોંધપાત્ર ક્રિયાઓ કરવાની જરૂરિયાત નક્કી કરવી.

મોર્ટગેજ પર કાયદો અને આર્ટના ફકરા 2. રશિયન ફેડરેશનના નાગરિક સંહિતાના 349, ગીરો મૂકેલા ગીરો પર ગીરો માટે કોર્ટની બહારની પ્રક્રિયા પર પક્ષકારોની સંમત થવાની સંભાવના સીધી પૂરી પાડે છે. તદુપરાંત, આવી કોર્ટની બહારની પ્રક્રિયાની વિગતો પક્ષકારો દ્વારા પ્રતિજ્ઞા કરારમાં સીધા જ નિર્ધારિત કરી શકાય છે. આનાથી આ પ્રકારની પ્રતિજ્ઞાને રિયલ એસ્ટેટના ગીરવે પર ચોક્કસ ફાયદા મળે છે, કારણ કે ગીરવે મૂકનારના દાવાને રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યના ભોગે સંતોષી શકાય છે માત્ર ગીરો માટેના કારણો ઉદભવ્યા પછી નિષ્કર્ષિત નોટરાઇઝ્ડ કરારના આધારે (કલમ 1 રશિયન ફેડરેશનના સિવિલ કોડની કલમ 349).

આર્ટનો ધોરણ આડકતરી રીતે મિલકત પર ગીરો કરવાની પ્રક્રિયા સાથે સંબંધિત છે. ગીરો પરના કાયદાનો 16, જે યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં ગીરો તરીકે ગીરો (ફોરોક્લોઝરના પરિણામે સહિત) હેઠળ અધિકારો મેળવનાર વ્યક્તિની રાજ્ય નોંધણી માટેની પ્રક્રિયા નક્કી કરે છે. આ લેખના ફકરા 3 માંથી નીચે મુજબ, આવી વ્યક્તિને યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં ગીરો તરીકે નોંધણી કરાવવાની તક મળે તે માટે, ગીરો માટેના તેના અધિકારોની પુષ્ટિ કરવી આવશ્યક છે:

• આર્ટના ક્લોઝ 4 દ્વારા સ્થાપિત કેસમાં - તેના અગાઉના માલિક અથવા મોર્ટગેજ ધારક દ્વારા કરવામાં આવેલા ગીરો પરનો એક ચિહ્ન પ્રશ્નમાંના કાયદા અનુસાર સમાપ્ત થયેલ અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટેનો વ્યવહાર. મોર્ટગેજ કાયદાના 49, અથવા
• મોર્ટગેજ હેઠળ અરજદારના અધિકારોને માન્યતા આપતો કોર્ટનો નિર્ણય.

અને કારણ કે મોર્ટગેજ હેઠળ અધિકારો સ્થાનાંતરિત કરવાની પ્રક્રિયા આર્ટ દ્વારા નિયમન કરવામાં આવે છે. મોર્ટગેજ પરના કાયદાના 48, પછી ગીરો તરીકે યુનિફાઇડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં તેમના હસ્તગત કરનારની નોંધણી કરવા માટે, આર્ટની આવશ્યકતાઓ અનુસાર નિષ્કર્ષિત અધિકાર કરારના સ્થાનાંતરણના આધારે ગીરો તેને ટ્રાન્સફર કરવો આવશ્યક છે. મોર્ટગેજ કાયદાના 48, અને ઉપરોક્ત વ્યક્તિઓ દ્વારા લગાવવામાં આવેલ ચિહ્ન. જો કોઈ વ્યક્તિ પાસે અન્ય કોઈ કારણોસર મોર્ટગેજના અધિકારો હોય, તો યુનિફાઈડ સ્ટેટ રજિસ્ટરમાં નોંધણી કરવા માટે, તેણે અનુરૂપ કોર્ટના નિર્ણયને પ્રદાન કરવો પડશે.

આમ, ગીરો મુકેલા ગીરો પર ગીરોની પદ્ધતિ નક્કી કરતી વખતે, સૌ પ્રથમ ધ્યાન આપવું જરૂરી છે કે અધિકારોના સ્થાનાંતરણ માટે કયા કરારનો આધાર બનશે અને ગીરોના નવા માલિકને ચિહ્નિત કરવાનો અધિકાર (જવાબદારી) કોનો હશે.

મોર્ટગેજ કાયદાની કલમ 49 કોર્ટની બહાર ગીરવે મૂકેલી મિલકતમાંથી લેણદારના દાવાને સંતોષવા માટે ત્રણ માર્ગો પ્રદાન કરે છે.

પદ્ધતિ નંબર 1: હરાજીમાં મિલકતનું વેચાણ

ફકરા 1. આર્ટ અનુસાર. રશિયન ફેડરેશનના સિવિલ કોડના 350, ગીરવે મૂકેલી મિલકતનું વેચાણ, જેના માટે, કલાના આધારે. રશિયન ફેડરેશનના સિવિલ કોડના 349, જાહેર હરાજીમાં વેચાણ દ્વારા ગીરો હાથ ધરવામાં આવે છે. રશિયન ફેડરેશનનો વર્તમાન કાયદો વિજેતા બિડરની તરફેણમાં ગીરોના નવા માલિકને ચિહ્નિત કરવાની ગીરોની જવાબદારી માટે પ્રદાન કરતું નથી, અને તેથી બાદમાં તેના અધિકારોને ઓળખવા માટે કોર્ટમાં જવાની ફરજ પાડવામાં આવશે. ગીરો

પદ્ધતિ નંબર 2: મોર્ટગેજ હેઠળ અધિકારો ટ્રાન્સફર કરીને મિલકતનું વેચાણ

જો કોલેટરલ પર ગીરો માટેના કારણો હોય, તો ગીરો ગીરો હેઠળ તેના અધિકારોને સ્થાનાંતરિત કરવા માટે વ્યવહારમાં પ્રવેશ કરે છે અને, આવકના ખર્ચે, કોલેટરલ દ્વારા સુરક્ષિત જવાબદારી પર લેણદારના દાવાને સંતોષે છે.

તે નોંધવું યોગ્ય છે કે મોર્ટગેજ કાયદો કોની તરફેણમાં અધિકારોનું વિમુખ થવું જોઈએ તે સ્થાપિત કરતું નથી. આનાથી અમને એ નિષ્કર્ષ પર આવવાની મંજૂરી મળે છે કે ગીરો હેઠળના અધિકારો વ્યવહારમાં ભાગ ન લેનાર વ્યક્તિ અને પોતે ગીરો ધારક બંનેને ટ્રાન્સફર કરી શકાય છે. પછીના કિસ્સામાં, ગીરો હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ પરના કરારના પરિણામ સ્વરૂપે, ગીરોની વર્તમાન દેવું ચૂકવવાની જવાબદારી, હસ્તગત અધિકારોની ચૂકવણી માટે ગીરો પરના તેના કાઉન્ટર-સમાન દાવાને સરભર કરીને બંધ થઈ જશે.

ગીરોની આ પદ્ધતિમાં શરૂઆતમાં કોર્ટમાં જવાનો સમાવેશ થતો નથી. જો કે, જો કોઈ કારણોસર ગીરો ટ્રાન્સફર કરાર પૂર્ણ કરવાનો ઇનકાર કરે છે અને/અથવા નવા માલિક પર ચિહ્ન મૂકે છે, તો ગીરો (અથવા અન્ય અધિકારો મેળવનાર)ને દબાણ કરવા માટે કોર્ટની મદદ લેવાની ફરજ પાડવામાં આવશે. ગીરો કરાર કરવા અને ગીરો હેઠળના અધિકારો પોતાની પાસે ટ્રાન્સફર કરવા. પરિણામે, લેણદારના દાવાઓની સંતોષ ગીરોની સક્રિય ભાગીદારી વિના હાથ ધરી શકાતી નથી, જે આ પદ્ધતિની અસરકારકતા ઘટાડે છે.

પદ્ધતિ નંબર 3: પ્રતિજ્ઞા નોંધના આધારે હક્કોથી દૂર કરીને મિલકતનું વેચાણ

જો ગીરો લોન કરાર હેઠળ તેની જવાબદારીઓને પૂર્ણ કરવામાં નિષ્ફળ જાય અથવા અયોગ્ય રીતે પૂર્ણ કરે, તો ગીરો ધારક, ગીરો દ્વારા ચોંટાડવામાં આવેલ વિશેષ પ્રતિજ્ઞા સમર્થનના આધારે, ગીરો હેઠળના અધિકારોને તૃતીય પક્ષોને ટ્રાન્સફર કરી શકે છે જેથી તે રકમ રોકી શકે. આવકમાંથી તેની પ્રતિજ્ઞા દ્વારા સુરક્ષિત જવાબદારી. આ કિસ્સામાં, ગીરો લેનારએ તૃતીય પક્ષ સાથે અધિકારોના સ્થાનાંતરણ પરના કરારને પૂર્ણ કરવો જોઈએ અને ગીરોના નવા માલિક વિશે તેની તરફેણમાં નોંધ મૂકવી જોઈએ. આ કિસ્સામાં, તમારે ગીરોના ખરીદનારના અધિકારોને ઓળખવા માટે કોર્ટમાં જવું પડશે નહીં, કારણ કે તેઓ અધિકારોના સ્થાનાંતરણ પરના વ્યવહાર અને નવા માલિક વિશેની નોંધ (જે ફકરાની જરૂરિયાતોને પૂર્ણ કરે છે) દ્વારા પુષ્ટિ કરવામાં આવશે. 2, ફકરો 3, મોર્ટગેજ કાયદાના લેખ 16).

પરંતુ પક્ષકારોના હિતોનું ઉલ્લંઘન કર્યા વિના ગીરોની આ પદ્ધતિ લાગુ કરવામાં સક્ષમ થવા માટે, તેઓએ આવા કેસ માટે ગીરો હેઠળના અધિકારોની લઘુત્તમ વેચાણ કિંમત પ્રતિજ્ઞા કરારમાં આવશ્યકપણે પ્રતિબિંબિત કરવી જોઈએ. નહિંતર, ગીરો લેનારને સ્પષ્ટ રીતે ઘટાડેલી કિંમતે ગીરો વેચવાની તક મળશે, જે નિઃશંકપણે ગીરોના મિલકતના હિતને નકારાત્મક અસર કરશે.

"મિશ્રિત" રીતે મિલકતનું વેચાણ

ગીરોની પ્રથમ બે પદ્ધતિઓમાંથી કોઈપણનો અલગથી ઉપયોગ કરીને, ગીરો ખરીદનાર પોતાને એવી સ્થિતિમાં શોધી શકે છે કે જ્યાં તેને તેના અધિકારોની માન્યતા માટે કોર્ટમાં અરજી કરવાની ફરજ પાડવામાં આવશે. આ સંજોગો ગીરો હેઠળના અધિકારોના સંભવિત ખરીદદારોના હિતની રચના અને ગીરોની કિંમત બંને પર અસર કરી શકે છે, જેમાં ખરીદનાર મોટે ભાગે ટ્રાયલ સાથે સંકળાયેલ સંભવિત ખર્ચનો "સમાવેશ" કરશે.

તે જ સમયે, નાગરિક વ્યવહારોમાં સહભાગીઓ એક જ સમયે ગીરોની ઘણી અથવા બધી ઉપલબ્ધ પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરી શકે છે, કારણ કે મોર્ટગેજ કાયદો તેમને આ રીતે મર્યાદિત કરતું નથી. દાખ્લા તરીકે, નીચેની પરિસ્થિતિ તદ્દન સ્વીકાર્ય છે: પક્ષો હરાજીમાં મિલકત વેચવાની શરત પર સંમત થયા હતા, અને મોર્ટગેગરે વધુમાં ગીરો પર પ્રતિજ્ઞા શિલાલેખ મૂક્યો હતો. પછી, જ્યારે વિજેતા બિડર સાથે ગીરો હેઠળના અધિકારોના સ્થાનાંતરણ અંગેના કરારને સમાપ્ત કરતી વખતે, ગીરો લેનાર, ગીરોની નોંધ દ્વારા આપવામાં આવેલી સત્તાઓના આધારે, નવા માલિકને સ્વતંત્ર રીતે ચિહ્નિત કરી શકશે, જેને કારણે માન્યતાની માંગણી કરવાની જરૂર રહેશે નહીં. મોર્ટગેજ તરીકે નોંધણી કરાવવા માટે કોર્ટમાં ગીરો પરના તેના અધિકારો.

ઉપરોક્ત સારાંશ માટે, એ નોંધવું જરૂરી લાગે છે કે મોર્ટગેજ લોનને પુનઃધિરાણ કરવાની પ્રથા વિકસાવવા માટે, કેટલાક કાયદાકીય અધિનિયમોમાં ગોઠવણો કરવી જરૂરી રહેશે:

• મિલકત પર કાયદાના બળ દ્વારા મોર્ટગેજનો ઉદભવ જ્યારે ઉધાર લેનારને અગાઉ જારી કરાયેલી મોર્ટગેજ લોનની ચુકવણી કરવા માટે લક્ષિત ક્રેડિટ (ઉધાર લીધેલ) ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવે છે;
• ઉધાર લેનારને ક્રેડિટ સંસ્થા સાથે ખોલેલા તેના બેંક ખાતામાં નહીં, પરંતુ લેનારા દ્વારા ઉલ્લેખિત તૃતીય પક્ષના બેંક ખાતામાં ક્રેડિટ ફંડ પ્રદાન કરવાની સંભાવના;
• સમાન જોખમ જૂથમાં મોર્ટગેજ લોન જાળવી રાખવી જ્યારે ક્રેડિટ સંસ્થા લોનનો બજાર સ્તરે ઉપયોગ કરવા માટે ઉધાર લેનારના વ્યાજ દરમાં ઘટાડો કરે છે, જો કે લોન લેનારને જારી કરવામાં આવેલી લોનમાં કોઈ વિલંબ ન હોય અથવા આ વિલંબ તકનીકી પ્રકૃતિના હોય અને નજીવા હોય.