Ligji për rifinancimin e kredive. Ligji për rifinancimin e kredisë hipotekore

Shumë familje do të mund të marrin kushte të favorshme kredie për strehim falë ligjit të rifinancimit të kredisë hipotekore në vitin 2018. Ky ligj i rifinancimit është shpallur shumë kohë më parë, por vetëm së fundmi ka dalë konfirmimi zyrtar për këtë. Në këtë material do të analizojmë thelbin e këtij akti legjislativ dhe përfitimet që do të marrin qytetarët prej tij.

Rifinancimi i hipotekës në 2018

Në një mbledhje të këshillit të mbajtur në fund të nëntorit 2017 për të përgatitur një plan kombëtar veprimi shtetëror në interes të fëmijëve, presidenti tha se po shqyrtoheshin opsione shtesë për të ndihmuar në sigurimin e strehimit për familjet e reja, duke përfshirë ristrukturimin e borxheve të kredisë.

Gjithashtu u konfirmua se ishte zhvilluar një program hipotekash për strehimin si ndihmë nga qeveria. Familjet ruse me dy ose më shumë fëmijë do të mund të përfitojnë nga kushtet preferenciale të huadhënies. Fillimi i zhvillimit të këtij projekti ishte paralajmëruar më parë nga kreu i qeverisë ruse, Dmitry Medvede, në maj të vitit të kaluar.

Një numër arsyesh çuan në këtë zhvillim të ngjarjeve:

Inflacion i ulët rekord. Sipas Bankës Qendrore të Federatës Ruse, norma e inflacionit këtë vit duhet të mbetet në tre për qind. Kjo do t'i lejojë rregullatorit të ulë normat kryesore dhe t'i bëjë ofertat e kredisë më fitimprurëse për huamarrësit.
Ulja e normës reale të hipotekës. Deri në fund të vitit, kredia hipotekore me 10% në vit u bë e disponueshme për shumë huamarrës. Me një ulje të mëtejshme të normës bazë, shprehja e saj reale do të ulet në proporcion të drejtë.
Stabilizimi i situatës ekonomike. Kjo është kryesisht për shkak të fiksimit të çmimeve botërore të derivateve të naftës, të cilat zënë një peshë të konsiderueshme në eksportin e mallrave. Ekspertët ia atribuojnë këtë edhe përshtatjes së ekonomisë vendase ndaj kushteve të sanksioneve.
Rritja e atraktivitetit të kredive hipotekare. Sipas të dhënave statistikore nga bankat, hipotekat janë linja më fitimprurëse dhe më e besueshme e kreditimit. Pjesa e pagesave të vonuara nuk kalon 5%. Kjo çon në konkurrencë dhe shfaqjen e kredive fitimprurëse për strehim.
Zgjedhjet e ardhshme presidenciale. Mendohet se disa forca politike, duke dashur të rrisin rejtingun e kandidatëve të tyre, kanë miratuar një ligj për rifinancimin e kredisë hipotekore.

Kushtet për subvencionimin e kredive

Për sa i përket mekanizmit të veprimit, një kredi hipotekare në 2018 me 6% do të jetë e ngjashme me një hipotekë me mbështetje shtetërore, e cila ishte në fuqi deri në vitin 2017. Një bankë e lejuar të marrë pjesë në programin e subvencionimit lëshon një kredi hipotekore me kushte standarde dhe shteti ul normën në 6%, duke shlyer diferencën. Nuk ka rëndësi se sa përqind është fillimisht.

Programi zgjat deri në fund të vitit 2022, dhe buxheti i vlerësuar për të mbuluar kostot është më shumë se 600 miliardë rubla.

Ndryshe nga programet e mëparshme të mbështetjes shtetërore, ka kufizime në kohëzgjatje. Familjet me dy fëmijë mund të përdorin subvencione deri në 3 vjet. Për familjet e reja me tre ose më shumë fëmijë, përfitimet e kredisë hipotekore do të jenë të vlefshme deri në 5 vjet.

E rëndësishme! Sipas dekretit, në këtë projekt do të mund të marrin pjesë edhe familjet që kanë lindur fëmija i fundit gjatë periudhës së subvencionimit, pra nga fillimi i vitit 2018 deri në fund të vitit 2022.

Fondet e kredisë sigurohen ekskluzivisht për blerjen e banesave të reja, si dhe rifinancimin e hipotekës me kushte të ngjashme. Blerja e metrave katrorë në tregun sekondar nuk është përfshirë në listën e kredive të subvencionuara.

Ekzistojnë gjithashtu një sërë kërkesash për një kredi të subvencionuar:

Kreditë e reja duhet të lëshohen jo më herët se 2018.
Shuma e kredisë së dhënë nuk duhet të kalojë 8,000,000 rubla për Moskën, Shën Petersburg dhe rajonet e tyre, dhe deri në 3,000,000 për rajonet e tjera të Rusisë.
Pagesa e detyrueshme e një pagese paraprake prej 20% të shumës së kredisë ose më shumë.
Sigurimi i pasurisë, si dhe i jetës dhe shëndetit të huamarrësit.
Formati i pagesave mujore është anuitet (pagesa të barabarta).

Lista e plotë e bankave që kanë dhënë kredi hipotekare me mbështetje shtetërore në vitin 2018 ende nuk është finalizuar. Megjithatë, Agjencia e Hipotekës së Banesave dhe organizatat e saj partnere po punojnë tashmë për zbatimin e projektit shtetëror. Për më tepër, huamarrësit pranohen jo vetëm për kredi të reja, por edhe për rifinancim të kredive hipotekore të lëshuara më parë.

Me ndihmën e urdhrit të Putinit për kreditë hipotekore në vitin 2018, shumë familje ruse do të jenë në gjendje të bëhen pronarë të banesave të përballueshme. Sipas përllogaritjeve të qeverisë, më shumë se 500 mijë familje nga zona të ndryshme të vendit do të mund të përfitojnë nga ky program. Në faqen e internetit credit-zdes.ru mund të merrni në çdo kohë informacione të përditësuara mbi ecurinë e zbatimit të këtij programi.

Shumë huamarrës janë të interesuar në pyetjen: si të rifinanconi një hipotekë? Ato përdoren shpesh kur kanë disa kredi nga banka të ndryshme.

Rifinancimi i hipotekës është një mundësi për të kombinuar të gjitha detyrimet në një për të shlyer borxhet dhe për të marrë një kredi të re me kushte të favorshme. Si rezultat, norma e interesit ulet dhe periudha e shlyerjes së borxhit zgjatet.

Pas shlyerjes me bankën, hipoteka e banesës hiqet dhe transferohet si kolateral tek një huadhënës i ri.

Së pari ju duhet të vlerësoni: a është fitimprurës rifinancimi i një hipotekë? Banka haptazi mund të krijojë pengesa për rifinancimin, duke kërkuar pagesën e gjobave për shlyerjen e kredisë përpara datës së rënë dakord. Në një situatë të tillë, rifinancimi nuk paguan vetë. Rifinancimi fitimprurës i hipotekës çon në një ulje të normave të interesit. Për shembull, norma prej 18% në vit për rifinancim mund të reduktohet në 14%. Për të vendosur mbi këshillueshmërinë e rifinancimit, mund të përdorni ndihmën që specialistët tanë janë të gatshëm të ofrojnë. Në këtë material do të flasim më në detaje për procedurën e rifinancimit.

Si të rifinanconi një hipotekë

Nëse ju, vetë ose me ndihmën e një specialisti, keni kuptuar se rifinancimi do të ketë një efekt pozitiv, mund të filloni të krahasoni kushtet për rifinancimin e një hipotekë në një bankë tjetër në 2017.

Mos e ngatërroni rifinancimin e një hipotekë me një bankë tjetër me ristrukturimin e borxheve që kanë probleme me shlyerjen. Rifinancimi i një hipotekë me një përqindje më të ulët është i mundur vetëm për klientët që nuk vonohen në shlyerjen e borxhit dhe nuk kanë vështirësi financiare. Bankat përpiqen të marrin klientë besnikë dhe tretës. Rifinancimi i hipotekave në vitin 2017 kryhet jo vetëm për të vendosur një normë të ulët interesi për kredinë, por edhe për të ndryshuar monedhën e borxhit. Për shembull, një kredi e re jepet në rubla ruse, ndërsa kredia paguhet në valutë të huaj.

Sberbank

Huamarrësit për të cilët përdorimi i programit të hipotekës është bërë një barrë, janë të interesuar se si të rifinancojnë hipotekën e tyre në Sberbank. Rrethanat tuaja financiare mund të ndryshojnë në çdo kohë. Le të shqyrtojmë kushtet për rifinancimin e një hipotekë në Sberbank. Programi synon të reduktojë rrezikun e pagesave të vonuara dhe të arrijë kushte komode pagese për produktet e hipotekave të marra më parë nga bankat e tjera. Rifinancimi i një hipotekë në Sberbank është i mundur në një nga tre kushtet:

huamarrësi është i regjistruar në zonën e shërbimit të degës së bankës;
prona në pronësi të huamarrësit me të drejtë pronësie ndodhet në zonën e shërbimit të bankës;
punëdhënësi ndodhet në zonën e shërbimit të degës ose është pjesëmarrës në projektin e pagave, një ent i akredituar i Sberbank.

Paketa e dokumenteve të kërkuara për të rifinancuar një hipotekë nuk ndryshon nga ajo që i jepet fillimisht bankës kur merr një kredi hipotekare.

VTB

Rifinancimi i një hipotekë në VTB ndihmon në uljen e barrës mbi buxhetin e familjes, por për ta bërë këtë, banka duhet të marrë informacion të plotë për huamarrësin, si dhe pëlqimin nga huadhënësi ekzistues për të shlyer plotësisht hipotekën. Kushtet për rifinancimin e një hipotekë në VTB:

periudha e vlefshmërisë së kontratës së re është deri në 30 vjet;
norma për klientët me paga të VTB është 12.1% në vit, në mungesë të një marrëveshjeje gjithëpërfshirëse sigurimi - 13.1%. Nëse huamarrësi nuk merr pagë nga VTB, norma rritet me 0,5% të tjera;
Madhësia minimale e kredisë është 100 mijë rubla, maksimumi është 30 milion rubla. Nuk mund të kalojë 80% të vlerës së pronës ose 50% nëse vendimi për huadhënien merret në bazë të dy dokumenteve.

Rosselkhozbank

Rosselkhozbank ofron rifinancim të hipotekës për të lehtësuar barrën e borxhit sipas marrëveshjeve të hipotekës në shumën deri në 20 milion rubla për klientët që plotësojnë kërkesat minimale:

periudha e mbetur e shlyerjes së borxhit është të paktën 2 vjet;
periudha e vlefshmërisë së kontratës së mëparshme nuk duhet të kalojë 7 vjet;
nuk ka detyrime të prapambetura për borxhin aktual;
mungesa e zgjatjes së pagesave të hipotekës, ristrukturimi i kredisë;
jo më shumë se tre bashkëhuamarrës, bashkëshortët janë bashkëhuamarrës të detyrueshëm.

Kushtet

Një program i rifinancimit të hipotekave duhet të vlerësohet jo vetëm nga norma e propozuar e interesit. Është e nevojshme të merret parasysh mënyra e shlyerjes: pagesa e diferencuar ose e anuitetit. Anuiteti është një metodë e shlyerjes së borxhit, në të cilën pagesat mujore janë më të ulëta se me një mënyrë pagese të diferencuar, por si rezultat, shuma totale e interesit të paguar për përdorimin e fondeve është më e lartë.

Nëse apartamenti kushton 2,500,000 rubla, keni paguar një pagesë paraprake prej 30%, huazoni 1,750,000 rubla nga banka për 20 vjet me 15% në vit, me një pension vjetor do të duhet të paguani 23,044 rubla në muaj, mbipagesa e kredisë do të jetë 3,780,516 rubla. Sipas metodës së diferencuar të pagesës, pagesa mujore do të jetë 29,167 rubla, e ndjekur nga një ulje graduale në 7,383 rubla, mbipagesa e kredisë do të jetë 2,635,938 rubla.

Dokumentet

Paketa standarde e dokumenteve për marrjen e rifinancimit dhe huadhënies parësore për huamarrësin është e njëjtë:

aplikimi dhe pyetësori;
marrëveshje pengu;
akt vlerësimi;
certifikatën e bilancit të borxhit;
Marrëveshja fillestare e kredisë e plotë me marrëveshje shtesë dhe plan pagese.

Ligji

Legjislacioni aktual i Federatës Ruse nuk ndalon rifinancimin e përsëritur të hipotekave. Ndodh që me kreditë konsumatore rifinancimi përdoret jo vetëm dy herë, por edhe tre herë. Rifinancimi me mbështetjen e qeverisë redukton barrën financiare në buxhetin e familjes. Hipotekat me mbështetje shtetërore janë në dispozicion vetëm për disa kategori qytetarësh. Ligji për rifinancimin e hipotekës u mundëson qytetarëve që nuk përfshihen në këto kategori të lehtësojnë barrën e hipotekës.

Banka që ka dhënë kredinë mund të mos pranojë të rifinancojë me një institucion tjetër. Për shlyerjen e parakohshme të një kredie, klienti mund të gjobitet nga 2 deri në 5% të shumës së kredisë.

Të mirat dhe të këqijat

Ka të mirat dhe të këqijat e rifinancimit të një hipotekë. Bankat nuk operojnë kurrë me humbje, kështu që çdo marrëveshje supozon se klienti pajtohet me kushte të dobishme për institucionin e kreditit. Rifinancimi i borxhit hipotekor ka jo vetëm avantazhe, por edhe disavantazhe:

ju duhet të paguani shuma të konsiderueshme në formën e një komisioni 1-2% për lëshimin e një kredie rifinancimi;
1-2% e shumës së hipotekës duhet të paguhet për sigurimin e rrezikut nëse banka nuk është e kënaqur me policën e lëshuar më parë;
ju duhet të paguani një tarifë shtetërore për heqjen e barrës dhe regjistrimin e një marrëveshje të re hipotekore;
procedurë e përsëritur për vlerësimin e vlerës së tregut të banesave;
pagesat e mundshme ndaj ndërmjetësve;
koha e shpenzuar për riregjistrimin, mbledhjen, miratimin e dokumenteve.

Avantazhi i programit të rifinancimit është se ju merrni një kredi me kushte të favorshme. Nëse diferenca në norma është më pak se 2%, ekspertët këshillojnë që të mos merren me çështjen e rifinancimit. Në çdo rast, para se të merrni një vendim, ia vlen të llogaritni të gjitha kostot e sigurimit të ri, kolateralit, vlerësimit të kolateralit, etj. Ne ju rekomandojmë që të konsultoheni me specialistët tanë. Mund t'i kontaktoni përmes formularit online në faqen e internetit ose me telefon.

Mund të rifinanconi hipotekën tuaj me 6% me kushte preferenciale në një nga bankat e miratuara nga Ministria e Financave për të marrë pjesë në program (listë). Ata nuk mund të refuzojnë të japin një subvencion të tillë, veçanërisht pasi financimi sigurohet nga fondet buxhetore dhe jo nga asetet e huadhënësit.

Një studim i plotë i çështjes nuk garanton gjithmonë një rezultat pozitiv.. Në faqen tonë të internetit ju mund falas merrni këshillat më të detajuara për çështjen tuaj nga avokatët tanë nëpërmjet formularit në internet ose me telefon në Moskë ( +7-499-350-97-04 ) Dhe Shën Petersburg ( +7-812-309-87-91 ) .

Rreth rifinancimit të hipotekës

dokumenti kryesor i identifikimit;
certifikatën e të ardhurave;
një kopje të librit të punës;
numrin e identifikimit të tatimpaguesit;
informacione për kredinë e mëparshme, përkatësisht shumën e kontratës dhe kohëzgjatjen e borxhit, pasqyrat e llogarisë;
aplikimin dhe dokumentet e tjera të kërkuara nga banka.

Duke zbatuar ndryshime në kushte, bankat mund të rrisin numrin e paguesve të tyre, dhe duke pasur të dhëna të besueshme për aftësinë paguese të tyre.
Kjo është e dobishme për bankat e tjera pasi ato mund t'u ofrojnë klientëve potencial kushte më të favorshme dhe t'i joshin ata në anën e tyre.

Ligji i rifinancimit të kredisë hipotekore në 2019: kushte të reja

Shumë familje do të mund të marrin kushte të favorshme kredie për strehim falë ligjit të rifinancimit të kredisë hipotekore në vitin 2019. Ky ligj i rifinancimit është shpallur shumë kohë më parë, por vetëm së fundmi ka dalë konfirmimi zyrtar për këtë. Në këtë material do të analizojmë thelbin e këtij akti legjislativ dhe përfitimet që do të marrin qytetarët prej tij.

Rifinancimi i hipotekave

Kapitali i lindjes tashmë është përdorur si kontribut në një hipotekë ekzistuese. Me Fondin e Pensionit është lidhur detyrimi që të gjithë anëtarët e familjes, përfshirë edhe të miturit, të kenë aksione në banesat e reja në momentin kur hiqet barra mbi pronën. Ai hiqet në momentin e transferimit të apartamentit kolateral nga një organizatë bankare në tjetrën. Ky është një moment mjaft i shkurtër, por në fakt ekziston.

Një çështje e rëndësishme është zbritje tatimore për rifinancimin e hipotekës. Ai do të jetë në dispozicion të huamarrësit me kusht që marrëveshja e re të përmbajë gjithashtu një përkufizim se për çfarë janë lëshuar fondet. Gjithashtu nuk ka probleme me marrjen e zbritjes së pronës, pasi marrëveshjet e huasë, në fakt, kanë të bëjnë me një pjesë të pasurive të paluajtshme.

Rifinancimi i një kredie hipotekore - sa fitimprurës është? Të mirat dhe të këqijat e programit, procedura dhe dokumentet e kërkuara

Huamarrësit që kanë vendosur të ulin normën e kredisë janë të interesuar në pyetjen se si të rifinancojnë hipotekën e tyre me kosto minimale kohore. Shpejtësia përfundimtare e përpunimit të aplikimit dhe procedurës së rifinancimit varet si nga shpejtësia e institucionit specifik të kreditit, ashtu edhe nga vetë huamarrësi. Nëse ai ka të gjitha dokumentet e nevojshme në duart e tij, atëherë koha e kaluar natyrisht do të jetë shumë më pak.

Shqyrtimet rreth rifinancimit të kredive hipotekare ndryshojnë pak nga vlerësimet për shërbimet e tjera bankare. Përdoruesit më shpesh flasin për problemet që kanë lindur sesa për përvoja pozitive me rifinancimin. Shqyrtimet negative, si rregull, i referohen rifinancimit të dështuar, kur një bankë vonon ndjeshëm përpunimin e një aplikacioni ose kërkon gjithnjë e më shumë dokumente nga huamarrësi.

Procedura e rifinancimit të hipotekës

1. Sigurimi i dokumenteve në Bankë në lidhje me një kredi ekzistuese nga një bankë tjetër:
Një vërtetim (llogaritje) të shumës së pagesës në datën e shlyerjes së parakohshme të kredisë së rifinancuar (e dhënë me paraqitjen e një kërkese shtesë nga Banka);
Detajet e bankës origjinale të kreditorit
2. Hapja e llogarisë, nënshkrimi i marrëveshjes së kredisë, marrëveshjes së hipotekës, marrëveshjes së hipotekës, marrëveshjes së sigurimit dhe pagesës së primit të sigurimit.

4.1. Kur përdor Faqen, Përdoruesi konfirmon se: - ai ka të gjitha të drejtat e nevojshme që e lejojnë atë të regjistrohet (të krijojë një llogari) dhe të përdorë Shërbimet e Faqes; - tregon informacion të besueshëm për veten tuaj në masën e nevojshme për të përdorur Shërbimet e Faqes, fushat e detyrueshme për ofrimin e mëtejshëm të Shërbimeve të Faqes shënohen në një mënyrë të veçantë, të gjitha informacionet e tjera sigurohen nga përdoruesi sipas gjykimit të tij. - kupton që informacioni në faqen e postuar nga Përdoruesi për veten e tij mund të bëhet i disponueshëm për palët e treta që nuk janë specifikuar në këtë Politikë dhe mund të kopjohen dhe shpërndahen prej tyre; - është i njohur me këtë Politikë, shpreh pajtimin e tij me të dhe merr përsipër të drejtat dhe detyrimet e përcaktuara në të. Njohja me kushtet e kësaj Politike dhe kontrollimi i kutisë nën lidhjen me këtë politikë është pëlqimi me shkrim i Përdoruesit për mbledhjen, ruajtjen, përpunimin dhe transferimin te palët e treta të të dhënave personale të ofruara nga Përdoruesi.

Rifinancimi i një hipotekë me kapital materniteti

Në rast se familja nuk e kam perdorur akoma matkapital për të shlyer një kredi hipotekore (për shembull, në pritje të lindjes së një fëmije të dytë), por ai do ta bëjë, atëherë certifikata e kapitalit të lindjes mund të përdoret në të ardhmen pas rifinancimit për të shlyer një kredi të re. Megjithatë, edhe këtu ka disa vështirësi.

Fakti është se kur rifinancohet ndryshon qëllimi i kredisë- kjo nuk është më "blerja e ambienteve të banimit", siç kërkohet nga ligji për kapitalin e lindjes, dhe "Kredi për të shlyer detyrimet ndaj një pale të tretë (një bankë tjetër)". Dhe kjo edhe përkundër faktit se detyrimet sipas kredisë së dytë sigurohen edhe me hipotekë - d.m.th. Pengu i pasurive të paluajtshme i regjistruar zyrtarisht në Rosreestr!

Rifinancimi i hipotekës në 2019: procedurë hap pas hapi

Nëse lidhni një marrëveshje me një bankë të re, atëherë do t'ju duhet gjithashtu të lidhni një marrëveshje të re sigurimi (në shumicën e rasteve ju mund t'i ktheni paratë tuaja për të vjetrën). Ju gjithashtu mund ta bëni atë në atë mënyrë që kontrata e vjetër të llogaritet kundër asaj të re (kjo është e mundur nëse kompania e sigurimeve është e akredituar nga banka e re, kjo çështje sqarohet më së miri me bankën).

Le të themi se jeni në mëdyshje nga çështja e rifinancimit të hipotekës suaj dhe gjeni një bankë të re që ofron kushte më të favorshme. A mund ta parandalojë banka e vjetër këtë? Në praktikë ka pasur raste të tilla. Këto hollësi janë të specifikuara në kontratë. Në këtë rast, bankat i referohen nenit 43 të ligjit federal nr. 102-FZ “Për Hipotekën”. Këtu ka një hollësi. Banka e re fillimisht mund të shlyejë plotësisht hipotekën tuaj në bankën e vjetër, të presë që të hiqet barra mbi pronën dhe më pas të regjistrojë barrën mbi vete duke ju lëshuar një kredi. Vetëm në këtë rast mund të keni probleme me rimbursimin e taksës së hipotekës, ndaj është më mirë që fillimisht të konsultoheni me një avokat.

Rifinancimi i kredisë hipotekore

Në mënyrë tipike, me një afat të gjatë të kredisë fillestare, një numër të vogël pagesash të kryera tashmë dhe një diferencë prej 2% në norma, kostot e lidhura rimbursohen në vitin e parë. Nëse, në të njëjtën kohë, e drejta për një zbritje tatimore realizohet plotësisht, atëherë patjetër që ia vlen të vendosni për rifinancim.

Në fazën e aplikimit, shumat janë të parëndësishme, 50-100 rubla për lëshimin e një certifikate të bilancit të borxhit të kredisë (jo e ngarkuar nga të gjitha bankat).
Kosto të vogla gjatë përgatitjes së dokumenteve për pasuri të paluajtshme kolaterale (certifikatë nga BTI, certifikatë regjistrimi, etj.).
Raporti i ri i vlerësimit të kolateralit (rreth 6-7 mijë rubla).
Pagesa e tarifës shtetërore për heqjen e barrës dhe regjistrimin e një pengu të ri.
Kostot për hartimin e një kontrate sigurimi në favor të një banke të re. Llogaritja e shumës është individuale. Norma minimale është 0.2% e vlerës së kolateralit, por duhet pasur parasysh se janë të përshtatshëm vetëm siguruesit e akredituar nga banka. Në disa raste, ju mund të lidhni një marrëveshje shtesë për një politikë ekzistuese për të ndryshuar përfituesin ose për të përfunduar kontratën para kohe. Është më mirë ta diskutoni këtë çështje me kompaninë e sigurimeve paraprakisht.
Gjatë rifinancimit, në shumicën e rasteve, humbet e drejta për zbritje tatimore për blerjen e pasurive të paluajtshme dhe interesat e hipotekës.
Shpenzimet noteriale.

Artem Konovalov, Zëvendës Drejtor i Departamentit Ligjor të OJSC BINBANK.

Disa banka po kryejnë tashmë operacione rifinancimi kredie sot. Megjithatë, kjo praktikisht nuk ka asnjë efekt në tregun e kredisë hipotekore për shkak të vëllimit të vogël të transaksioneve të tilla, zbatimi i të cilave kufizohet jo vetëm nga faktorët ekonomikë, por edhe nga mungesa e rregullimit të duhur ligjor. Autori i artikullit ofron vizionin e tij për modelin ligjor dhe mekanizmat për rifinancimin e kredive hipotekare për banim.

Rifinancimi i kredive hipotekare luan një rol të madh në zhvillimin e hipotekave, d.m.th. aftësia për të caktuar pretendimet për kreditë hipotekore një institucioni tjetër financiar, i cili emeton në mënyrë të pavarur letra me vlerë të mbështetura me hipotekë dhe i vendos ato në bursë. Për shkak të kësaj, bankat mund të zgjerojnë vëllimet e kreditimit edhe në kushtet e aksesit të kufizuar në burimet financiare afatgjata, të ulin normat e interesit të kredive dhe të rrisin afatin e kredisë.

Së pari, është e rëndësishme të përcaktohet se çfarë është një model i rifinancimit të hipotekës. Kjo çështje duhet të merret në konsideratë si në lidhje me marrëdhëniet e rifinancimit ndërmjet bankës dhe huamarrësit, ashtu edhe në lidhje me marrëdhëniet ndërmjet institucioneve të kreditit.

Rifinancimi i kredive hipotekare me perberjen e subjektit "banke - huamarres"

Shpesh në praktikën bankare, kjo metodë rifinancimi quhet termat "huadhënie" ose "huadhënie", të cilat në formën më të përgjithshme tregojnë shlyerjen e parakohshme të një kredie duke përdorur të ardhurat e kredisë të marra nga huamarrësi sipas një marrëveshjeje të re kredie. .

Huamarrësit, si rregull, i drejtohen rifinancimit në rastet e mëposhtme:

është marrë një kredi, por norma e përdorimit të fondeve është shumë më e lartë se norma e tregut;
u mor një kredi, për shembull, për një apartament me një dhomë dhe disa vite më vonë huamarrësi vendosi të blinte një apartament më të madh, gjithashtu me para hua.

Duke marrë parasysh praktikën ekzistuese, mund të dallohen dy metoda të huadhënies. Le të analizojmë më në detaje tiparet e secilit prej tyre.

Metoda e parë e rifinancimit

Huamarrësi merr një kredi nga një bankë e re dhe shlyen kredinë e marrë më parë duke përdorur këto fonde. Teknologjia e një rifinancimi të tillë është si më poshtë:

huamarrësi miratohet nga banka rifinancuese dhe aty merr konfirmimin për të lëshuar një kredi për të shlyer një kredi të marrë më parë nga një institucion tjetër krediti;
huamarrësi kërkon nga huadhënësi i tij një llogaritje të shumës së borxhit në një datë të caktuar dhe e transferon atë në bankën e rifinancimit;
në ditën kur llogaritet shuma e borxhit të huamarrësit, banka rifinancuese jep një kredi, e cila përdoret nga huamarrësi për të shlyer kredinë origjinale;
pas shlyerjes së kredisë, huamarrësi, së bashku me huadhënësin, ndërmerr hapat për pastrimin e procesverbalit të regjistrimit të hipotekës së pasurisë së lënë peng;
Ndërmjet huamarrësit dhe bankës rifinancuese lidhet një marrëveshje hipotekore për pasuri të paluajtshme të liruara nga kolaterali.

Tani le të karakterizojmë rreziqet që mbart një bankë rifinancuese kur kryen procedurën e rifinancimit të një huamarrësi.

Rreziku nr. 1. Në përputhje me rregullat mbizotëruese në tregun e kredidhënies hipotekore, shlyerja e kredisë bëhet duke rimbushur llogarinë e hapur nga huamarrësi në bankën kreditore, e ndjekur nga banka duke shlyer fondet prej andej për të shlyer detyrimet në bazë të i të ashtuquajturit urdhri i fshirjes afatgjatë të huamarrësit. Për më tepër, në përputhje me kërkesat e pikës 2.1.2 të Rregullores së Bankës Qendrore të datës 31 gusht 1998 N 54-P<1>, dhënia e fondeve të kredisë për huamarrësin mund të kryhet nga bankat duke i kredituar këto fonde në llogarinë bankare të klientit - huamarrësit të një individi. Për rrjedhojë, banka rifinancuese nuk ka të drejtë të dërgojë njëkohësisht fonde kredie për të shlyer detyrimet e kredisë në llogarinë korrespondente të huadhënësit të huamarrësit.

<1>Rregullorja e Bankës Qendrore e datës 31 gusht 1998 N 54-P “Për procedurën e sigurimit (vendosjes) të fondeve nga institucionet e kreditit dhe kthimit (ripagimit) të tyre”.

Kështu, banka rifinancuese, pas dhënies së një kredie dhe kreditimit të fondeve në llogarinë e huamarrësit të hapur në bankën kreditore, mund të përballet me faktin se huamarrësi, duke qenë pronar i llogarisë, do t'i përdorë fondet në mënyrë të papërshtatshme (për për shembull, t'i marrë ato në një arkë ose t'i dërgojë në llogarinë e tij në ndonjë bankë tjetër). Banka kreditore, e cila vepron edhe si një organizatë shërbimi, nuk ka të drejtë të pengojë huamarrësin në zbatimin e planeve të tij dhe është e detyruar të zbatojë udhëzimet e huamarrësit si klient i bankës. Në këtë rast, nëse huamarrësi vepron me keqbesim, rreziku i bankës rifinancuese është që së pari, fondet e kredisë të mos përdoren për qëllimin e synuar dhe së dyti, kredia e lëshuar të mbetet pa kolateralin e duhur.

Rreziku nr. 2. Banka me rastin e lëshimit të një kredie, pas kryerjes së analizave të nevojshme të riskut, duhet të krijojë një rezervë për humbjet e mundshme të kredisë. Madhësia e një rezerve të tillë varet nga shumë faktorë. Për më tepër, sa më i madh të jetë rreziku i mos shlyerjes së kredisë, aq më e madhe është rezerva dhe, anasjelltas, sa më i ulët të jetë rreziku, aq më e vogël është rezerva.

Sipas pikës 3.7.2.4 të Rregullores së Bankës Qendrore të datës 26 mars 2004 N 254-P, shërbimi i borxhit të një kredie nuk mund të konsiderohet i mirë nëse “huaja është dhënë drejtpërdrejt ose tërthorazi (nëpërmjet palëve të treta) për huamarrësin me një kredi institucion për të shlyer një borxh të dhënë më parë..."<2>. Për rrjedhojë, në bazë të aktit rregullator ligjor në shqyrtim dhe duke marrë parasysh analizën e rrethanave të tjera, kredia e lëshuar për qëllimet e deklaruara hyn në kategorinë e tretë të cilësisë dhe rezerva për të është deri në 50% të shumës së principalit. G. Simonova shprehu shqetësimin se “në përputhje me legjislacionin bankar, që një transaksion të lëshojë një kredi për të shlyer atë të mëparshmen, banka do të duhet të krijojë rezerva 100 për qind, gjë që është jashtëzakonisht e padobishme për të”.<3>. Mendimi i këtij specialisti duket i diskutueshëm, pasi kjo normë zbatohet vetëm për ato raste kur një bankë jep një kredi për të shlyer një kredi të dhënë më parë për të njëjtin huamarrës, gjë që u konfirmua nga Departamenti i Rregullimit dhe Mbikëqyrjes Bankare të Bankës së Rusisë.<4>.

<2>Rregulloret e Bankës Qendrore të Rusisë, të datës 26 Mars 2004 N 254-P "Për procedurën e formimit nga institucionet e kreditit të rezervave për humbje të mundshme nga kreditë, hua dhe borxhe të ngjashme".
<3>E disponueshme në faqen e internetit: http://www.bankir.ru/news/newsline/01.11.2005/40333.
<4>Përgjigja e Bankës së Rusisë ndaj një kërkese nga një organizatë krediti (nga. Nr. 15-1-1-9/2491, datë 15 shtator 2005).

Duke marrë parasysh sa më sipër, është e rëndësishme të theksohet se derisa sqarimi përkatës të përfshihet në Rregulloren e Bankës së Rusisë N 254-P, bankat do të jenë me të drejtë të kujdesshme për kryerjen e transaksioneve të rifinancimit të kredisë për shkak të nevojës për të krijuar një rezervë kaq të madhe për të mundshme humbjet e kredisë.

Risku nr. 3. Gjatë rifinancimit sipas modelit të mësipërm, huamarrësi fillimisht shlyen kredinë, më pas ndërpret barrën dhe vetëm më pas lidh një marrëveshje hipotekore me bankën rifinancuese dhe kjo e fundit mbetet pa sigurinë e duhur për kredinë e lëshuar e gjithë kjo. koha. Për më tepër, banka rifinancuese nuk ka fare garanci se huamarrësi do të vijë të lidhë një marrëveshje hipotekore me të.

Kompleksiteti i situatës qëndron në faktin se legjislacioni aktual i Federatës Ruse nuk parashikon dhënien e një kredie për të shlyer një kredi të lëshuar më parë si rrethanë për shfaqjen e një hipotekë me fuqi të ligjit. Nëse do të ekzistonte një normë e tillë dhe akte nënligjore përkatëse, banka do të garantohej se ka të drejtat e kredimarrësit mbi pasurinë e paluajtshme në pronësi të huamarrësit që nga momenti i dhënies së kredisë dhe kreditimit për të shlyer detyrimet e huamarrësit ndaj bankës së rifinancuar. . Logjika e rregullit të propozuar qëndron edhe në faktin se baza e shuarjes së pengut sipas Kodit Civil është shuarja e detyrimit të siguruar prej tij. Kështu, pengu ekzistues përfundon në lidhje me shlyerjen e detyrimit kryesor të huasë në kurriz të bankës rifinancuese dhe huadhënësi i ri duhet të fitojë të drejtat e pengmarrësit në të njëjtën mënyrë si ato janë fituar nga banka që ka dhënë. kredia origjinale (për shembull, për blerjen e një apartamenti).

Duhet pasur parasysh se edhe me futjen e rregullit për daljen e një hipotekë me fuqi të ligjit në favor të bankës rifinancuese, do të ketë një hendek kohor midis momentit të shlyerjes së regjistrit të regjistrimit të hipotekës dhe momentit. të regjistrimit të një regjistri të ri hipotekor në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme (në tekstin e mëtejmë Regjistri i Bashkuar Shtetëror i të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme) ). Ky boshllëk do t'i lejojë një huamarrësi të paskrupullt, pas shlyerjes së të dhënave të regjistrimit, për shembull, të tjetërsojë një pronë të lënë peng më parë që i nënshtrohet një pengu të ri. Megjithatë, banka rifinancuese do të jetë ende në gjendje të përdorë disa metoda për të mbrojtur të drejtat e saj. Le të shqyrtojmë një prej tyre.

Në përputhje me paragrafin 6 të Artit. 12 i Ligjit Federal të 21 korrikut 1997 "Për Regjistrimin Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksionet me të", Regjistri i Unifikuar i Shtetit përbëhet nga seksione të veçanta që përmbajnë të dhëna për secilën pjesë të pasurive të paluajtshme. Çdo seksion përfshin tre nënseksione. Nënseksioni III përmban shënimet mbi kufizimet (barrat) e pronësisë dhe të drejtat e tjera mbi pasurinë e paluajtshme (servituti, hipoteka, besimi, qiraja, sekuestrimi i pronës, deklarata e të drejtës së kërkesës në lidhje me pasurinë e paluajtshme dhe të tjera), datën e hyrjes, emrin e regjistruesit shtetëror dhe nënshkrimin e tij. Paragrafi në fjalë i këtij ligji parashikon gjithashtu se “kur aplikoni për regjistrim shtetëror të një të drejte, kufizimi (barrësimi) të një të drejte ose transaksioni me një pronë, shënimi për këtë kërkesë bëhet në kolonën “Shënime të veçanta” të Regjistri i Bashkuar Shtetëror i të Drejtave, i cili tregon ekzistencën e një pretendimi ligjor në lidhje me këtë objekt." Për më tepër, në paragrafin 2 të Artit. 28 i ligjit të analizuar thotë: “Nëse të drejtat e një pasurie të paluajtshme kundërshtohen në gjykatë, regjistruesi shtetëror bën një shënim në kolonën “Shënime të posaçme” duke deklaruar se në lidhje me këto të drejta është bërë një pretendim nga një person specifik. person.”

Kështu, bazuar në standardet e mësipërme, për të minimizuar rreziqet e saj, banka rifinancuese, pas lëshimit të fondeve të kredisë, mund t'i dërgojë organit që kryen regjistrimin shtetëror të të drejtave të pasurive të paluajtshme dhe transaksioneve me të, një kërkesë me kërkesë për shkruani informacionin në kolonën "Shënime të veçanta" se në lidhje me lidhjen e një marrëveshje kredie me mbajtësin e të drejtës së autorit të sendit të paluajtshëm pas shlyerjes së regjistrit të regjistrimit në hipotekë, objekti i regjistruar shtetëror i nënshtrohet një hipoteke të re. në përputhje me normat e caktuara të legjislacionit federal. Nëse një informacion i tillë përfshihet në Regjistrin e Bashkuar të Shtetit, do të jetë më e vështirë për huamarrësin të kryejë një transaksion me një pasuri të paluajtshme, pasi një blerës me mirëbesim do të kërkojë domosdoshmërisht nga shitësi një ekstrakt përkatës nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror, nga të cilat ai do të mësojë se kjo pasuri është objekt i kolateralit. Nëse transaksioni ndodh, blerësi i pronës nuk do të jetë në mirëbesim, dhe për këtë arsye procedura për të sfiduar të drejtat e tij të pronësisë, për shembull nga një bankë, do të thjeshtohet. Banka do të jetë në gjendje të kërkojë ligjërisht që informacioni të futet në lidhje me të si pengmarrës i pronës, dhe më pas të kërkojë ligjërisht sekuestrimin e sendit të lënë peng të mbajtur nga pronari i ri (siç dihet, kur transferohet pronësia e sendit të hipotekuar, e drejta e pengut i mbetet pengmarrësit).

Për të minimizuar rrezikun e refuzimit të huamarrësit për të lidhur një marrëveshje hipotekore, banka rifinancuese mund të lidhë një marrëveshje të mëvonshme hipotekore të pronës me të edhe para lëshimit të kredisë. Sidoqoftë, si rregull i përgjithshëm, ky lloj transaksioni do të kërkojë pëlqimin e pengmarrësit ekzistues, i cili, ka shumë të ngjarë, nuk do të japë një pëlqim të tillë për shkak të mungesës së dëshirës për të humbur huamarrësin. Prandaj, kjo skemë mund të zbatohet vetëm në raste të caktuara rifinancimi.

Mënyra e dytë e rifinancimit

Kreditimi kryhet në kuadër të detyrimeve ekzistuese të huasë ndërmjet huamarrësit dhe bankës. Në këtë rast, thelbi i rifinancimit është që banka, duke lidhur një marrëveshje shtesë të marrëveshjes së kredisë, të ulë normën e interesit të huamarrësit. Kjo metodë, ndryshe nga e para, është teknikisht e thjeshtë për t'u zbatuar, pasi nuk kërkon riregjistrim të marrëdhënieve të kolateralit dhe nuk mbart rreziqe që lidhen me mungesën e kolateralit të kredisë. Megjithatë, ajo ka edhe grackat e saj. Kështu, sipas pikës 3.7.2.2 të Rregullores N 254-P të Bankës së Rusisë, shërbimi i kredisë nuk mund të konsiderohet i mirë nëse "huaja është ristrukturuar, domethënë, në bazë të marrëveshjeve me huamarrësin, kushtet thelbësore të huasë origjinale. marrëveshja ndryshohet në një drejtim më të favorshëm për huamarrësin, duke përfshirë nëse këto marrëveshje parashikojnë një rritje të kushteve të shlyerjes së borxhit kryesor, një ulje të normës së interesit, me përjashtim të ndryshimeve në normën e interesit të kryera në përputhje me me kushtet e marrëveshjes (për shembull, në rastin e një norme interesi të ndryshueshme, nëse ndryshimi i tij kryhet në përputhje me kushtet e marrëveshjes origjinale, përfshirë në lidhje me ndryshimet në normën e rifinancimit të Bankës së Rusisë, norma të tjera bazë të interesit). Kjo normë ka dy interpretime. Nga njëra anë, nga interpretimi i fjalëpërfjalshëm (në lidhje me listën e hapur të përjashtimeve) rrjedh se nëse në marrëveshjen fillestare të huasë palët konstatuan se norma e interesit mund të ulet nga banka, atëherë kur lidhni marrëveshjen përkatëse shtesë, banka nuk do të kërkohet formim shtesë rezervë. Nga ana tjetër, Banka e Rusisë tregon se ndryshimet në normën e interesit duhet të përcaktohen nga disa kushte të tregut. Për rrjedhojë, në lidhje me metodën e dytë të huadhënies, aktualisht nuk ka një kuptim të qartë se në çfarë rrethanash duhet të krijohet një rezervë për humbjet e mundshme nga kreditë. Vlen gjithashtu të theksohet se, si rregull, bankat i drejtohen kësaj metode kur kanë frikë të humbasin klientin e tyre ose kur ekziston një mundësi reale për të rifinancuar kredinë e huamarrësit me një bankë të palës së tretë.

Pra, sot çështja e rifinancimit të kredive nuk rregullohet në detaje nga legjislacioni i Federatës Ruse. Për të arritur një rezultat të dobishëm, normat e Ligjit për Hipotekën, Ligjit Federal "Për Regjistrimin Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksionet me të", si dhe normat e legjislacionit bankar duhet t'i nënshtrohen ndryshimeve.

Rifinancimi i kredive hipotekore me një subjekt bankë në bankë

Në kuadër të rritjes së vëllimeve të kredisë hipotekore në vendin tonë, shumë banka që japin kredi për popullatën e siguruar me pasuri të paluajtshme janë të detyruara të drejtohen drejt gjetjes së financimit për këtë program. Më shpesh, institucionet e kreditit përdorin metoda të tilla për mbledhjen e fondeve si emetimi i letrave me vlerë, shitja e një pjese të portofolit të formuar të kredive hipotekare dhe marrja e një linje kredie (kredi) të synuar për një projekt të caktuar.

Le të hedhim një vështrim më të afërt në dy mënyrat më interesante për të rifinancuar kreditë hipotekore, përkatësisht shitjen e grupeve të hipotekave dhe tërheqjen e një kredie të siguruar nga një grup hipotekash.

1. Shitja e grupeve të hipotekave si një mënyrë për të rifinancuar hipotekat

Në lidhje me shfaqjen në tregun e kredisë hipotekore të një instrumenti "të ri" që vërteton të drejtat e bankave kreditore për të marrë ekzekutimin e një detyrimi monetar të siguruar nga një peng i pasurive të paluajtshme në formën e një hipotekë, pyetjet lindin gjithnjë e më shumë në praktikën e zbatimit të ligjit. lidhur me procedurën e lidhjes së një transaksioni për kalimin e të drejtave, të vërtetuar me një letër të tillë.

Në praktikë, kur caktohen të drejtat në bazë të një kredie hipotekore, të drejtat e huadhënësit sipas të cilave nuk konfirmohen nga hipoteka, në përputhje me dispozitat e Artit. 355, 382 - 390 të Kodit Civil të Federatës Ruse dhe Urdhrit të Ministrisë së Drejtësisë së Federatës Ruse, Komitetit Shtetëror të Ndërtimit të Federatës Ruse dhe Komisionit Federal për Tregun e Letrave me Vlerë të datës 16 tetor 2000 N 289/ 235/290, janë lidhur kontratat për kalimin e të drejtave nga një hua dhe një detyrim që siguron përmbushjen e një detyrimi kredie. Këto marrëveshje duhet të noterizohen dhe t'i dorëzohen organit për regjistrimin shtetëror të të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të për qëllime të regjistrimit shtetëror. Regjistrimi shtetëror i marrëveshjes kryhet brenda periudhës mujore të përcaktuar me Ligjin Federal N 122-FZ "Për Regjistrimin Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksionet me të", me kusht që të paguhet një tarifë regjistrimi. Kështu, dhënia e të drejtave në bazë të një kredie hipotekore që nuk është e vërtetuar me hipotekë është një procedurë mjaft e gjatë dhe e shtrenjtë.

Përdorimi i një hipotekë në huadhënien hipotekore ka për qëllim të sigurojë një procedurë më të shpejtë dhe të thjeshtuar për caktimin e të drejtave në hua (transferimi i të drejtave nën hipotekë), pasi një transaksion i tillë nuk kërkon noterizimin dhe regjistrimin shtetëror, dhe për këtë arsye mund të përfundojë në një periudhë më të shkurtër kohore.

Në të njëjtën kohë, jo të gjithë pjesëmarrësit në transaksionet civile besojnë se procedura për caktimin e të drejtave nën një hipotekë është thjeshtuar. Në këtë drejtim, një nga çështjet që duhet marrë në konsideratë është noterizimi i detyrueshëm dhe regjistrimi shtetëror i transaksionit për transferimin e të drejtave nën hipotekë.

Përkrahësit e qasjes, sipas së cilës, në një transaksion për transferimin e të drejtave nën një garanci të caktuar, janë të nevojshme noterizimi dhe regjistrimi shtetëror, bazohen në dispozitat e mëposhtme të legjislacionit të Federatës Ruse. Në para. 2 f. 1 art. 48 i Ligjit për Hipotekën thotë se transferimi i të drejtave në bazë të hipotekës sjell pasojat e një kalimi të kërkesave (cedimi). Normat e Kodit Civil që rregullojnë caktimin e kërkesave, në veçanti pikat 1 dhe 2 të Artit. 389, përcaktoni se:

transferimi i kërkesës bazuar në një transaksion të bërë në formë të thjeshtë me shkrim ose noteriale duhet të bëhet në formën e duhur me shkrim;
caktimi i një kërkese sipas një transaksioni që kërkon regjistrim shtetëror duhet të regjistrohet në mënyrën e përcaktuar për regjistrimin e këtij transaksioni, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj.

Kështu, meqenëse marrëveshja e hipotekës i nënshtrohej noterizimit të detyrueshëm dhe regjistrimit shtetëror, transaksioni për transferimin e të drejtave sipas hipotekës, i cili konfirmon të drejtat e pengmarrësit sipas detyrimit të kredisë dhe detyrimin që rrjedh nga pengu i pasurisë së paluajtshme, kërkon gjithashtu noterizimin dhe regjistrimin shtetëror.

Duket se një interpretim i tillë i këtyre normave nuk mund të konsiderohet i saktë për arsyet e mëposhtme:

Në paragrafin 1 të Artit. 48 i Ligjit për Hipotekën thotë se “kalimi i të drejtave në hipotekë realizohet duke lidhur një transaksion në formë të thjeshtë me shkrim”. Për më tepër, norma e mësipërme, para. 2 f. 1 art. 48 i këtij ligji nuk i rregullon kushtet dhe procedurën për bartjen e këtyre të drejtave, por vetëm përcakton pasojat e bartjes së tyre. Pra, veprimet e parashikuara nga ligji për hipotekën dhe të nevojshme për kalimin e të drejtave të hipotekës sjellin pasoja për shkak të ndryshimit të personave në detyrim.
Subjekti i transaksionit është letra me vlerë (hipoteka), në lidhje me tjetërsimin dhe kalimin e së cilës të drejtat që ai vërteton i kalojnë blerësit të saj. Për të tjetërsuar një letër me vlerë, ligji nuk vendos ndonjë kërkesë të veçantë në lidhje me formën e transaksionit dhe regjistrimin shtetëror të tij.

Kështu, për të transferuar të drejtat në hipotekë sipas Ligjit për Hipotekën, duhet të plotësohen dy kushte, përkatësisht:

duhet të nënshkruhet një marrëveshje për transferimin e hipotekës;
pengmarrësi duhet të vendosë një shenjë në kartën e hipotekës që tregon pronarin e ri të kësaj letre me vlerë në përputhje me kërkesat e Ligjit për Hipotekën.

Në lidhje me transaksionet për transferimin e të drejtave nën një hipotekë, ekziston një problem tjetër - përcaktimi i regjistrimit të detyrueshëm të blerësit të të drejtave nën hipotekë (pronarit të hipotekës) në Regjistrin e Bashkuar të Shtetit si pengmarrës.

Siç është treguar tashmë, Art. 48 i Ligjit për Hipotekën përcakton mënyrën dhe formën e transaksionit për kalimin e të drejtave nga hipoteka. Në paragrafin 3 të këtij neni thuhet se blerësi i hipotekës konsiderohet pronar ligjor i saj nëse të drejtat e tij bazohen në një transaksion për kalimin e të drejtave nga hipoteka dhe në një shenjë mbi hipotekën e bërë nga pronari i mëparshëm.

Në të njëjtën kohë, Art. 16 i Ligjit për Hipotekën i jep pronarit ligjor të hipotekës të drejtën të kërkojë nga organi që ka kryer regjistrimin shtetëror të hipotekës që ta regjistrojë atë në Regjistrin e Bashkuar të Shtetit si pengmarrës duke treguar emrin dhe vendin e tij të regjistrimit (për një personi juridik - emri dhe vendndodhja). Theksojmë se ky nen i jep vetëm të drejtën blerësit të të drejtave në hipotekë për t'u regjistruar në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror, por në asnjë mënyrë nuk e detyron atë për ta bërë këtë. Pronari ligjor i hipotekës mund ta përdorë këtë të drejtë për të thjeshtuar procedurën e ndërveprimit me huamarrësin kur provon të drejtat e tij për të përfituar përmbushjen sipas detyrimit monetar të siguruar nga hipoteka.

Neni 17 i Ligjit për Hipotekën parashikon se pronari i hipotekës gjatë ushtrimit të të drejtave të tij është i detyruar t'ia paraqesë hipotekën personit të detyruar (huamarrësit) në lidhje me të cilin ushtrohet e drejta përkatëse, me kërkesë të tij. Në të njëjtën kohë, në bazë të pikës 2 të Artit. 16 i Ligjit për Hipotekën, një huamarrës që ka marrë nga pronari ligjor i hipotekës një njoftim me shkrim për regjistrimin e këtij të fundit në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror si pengmarrës me një ekstrakt të vërtetuar siç duhet nga ky regjistër, është i detyruar të bëjë pagesa të ndërmjetme ( pagesat e anuitetit për të shlyer kredinë) për detyrimin e specifikuar, pa kërkuar çdo herë t'ia paraqesë atë hipotekë

Kështu, e drejta e dhënë huamarrësit për të kërkuar që pronari ligjor t'i paraqesë hipotekën nuk mund të ushtrohet pasi blerësi i hipotekës është regjistruar në Regjistrin e Bashkuar të Shtetit si pengmarrës dhe huamarrësit i paraqiten dokumente që konfirmojnë faktin e një të tillë. regjistrimin.

Në të njëjtën kohë, mungesa ose prania në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të një regjistri të regjistrimit të blerësit të hipotekës (pronari ligjor i hipotekës) si pengmarrës nuk ndikon në vlefshmërinë e transaksionit për transferimin e të drejtave sipas hipoteka. Regjistrimi i pronarit ligjor të një hipotekë në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror nuk është një transaksion i natyrës së së drejtës civile dhe aq më tepër nuk është pjesë e veprimeve të nevojshme për ekzekutimin e duhur të transaksionit për transferimin e të drejtave në hipotekë si një e tërë.

Duke marrë parasysh sa më sipër dhe duke pasur parasysh se regjistrimi i pronarit ligjor të hipotekës në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror kryhet në mënyrë administrative dhe është një marrëdhënie juridike e pavarur që nuk varet nga marrëdhënia juridike për kalimin e të drejtave sipas hipotekës, mund të konkludojmë se regjistrimi shtetëror i pronarit ligjor të hipotekës nuk ndikon në vlefshmërinë e transaksionit për transferimin e të drejtave nën një hipotekë. Rrjedhimisht, për shkak të faktit se, ndryshe nga një transaksion për caktimin e të drejtave në bazë të një kredie hipotekore, në lidhje me një transaksion për transferimin e të drejtave nën një kredi hipotekare, legjislacioni i Federatës Ruse nuk përcakton një kërkesë për gjendjen e saj. regjistrimi, një transaksion i tillë mund të kryhet sa më shpejt që të jetë e mundur (brenda një dite pune).

Periudha gjatë së cilës autoriteti i regjistrimit është i detyruar të regjistrojë blerësin e hipotekës në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror si pengmarrës ka gjithashtu një rëndësi praktike. Pra, në përputhje me paragrafin 3 të Artit. 16 të Ligjit për Hipotekën, regjistrimi i pronarit ligjor të hipotekës duhet të bëhet brenda një dite nga momenti që aplikanti i drejtohet organit që ka kryer regjistrimin shtetëror të hipotekës, me paraqitjen e dokumenteve të nevojshme për këtë. regjistrimin.

Megjithatë, duhet pasur parasysh se në rast të përfundimit të një transaksioni për shitjen e një portofoli kredie me një numër të madh hipotekash ndërmjet institucioneve të kreditit, afati i përcaktuar me ligj për regjistrimin e pronarit ligjor të hipotekës në Shtetin e Bashkuar. Regjistrimi është padyshim i pamundur të përmbushet. Për shembull, në vitin 2004, subjekti i një transaksioni të ngjashëm nga një bankë hipotekore përfshinte më shumë se 300 hipoteka me vlerë disa dhjetëra milionë dollarë amerikanë. Është jashtëzakonisht e vështirë të imagjinohet që autoriteti i regjistrimit do ta regjistronte këtë bankë si pengmarrës për numrin e caktuar të hipotekave brenda një dite pune.

Një avantazh tjetër i rëndësishëm i transaksionit për marrjen e të drejtave nën një kredi hipotekore duke përdorur një hipotekë është aftësia për të minimizuar kostot e blerësit të të drejtave në drejtim të pagimit të detyrimit shtetëror të mbledhur gjatë regjistrimit të kontratave. Si rregull, në praktikë, shpenzimet e pagesës së tarifës së specifikuar përballohen nga fituesi i të drejtave (cesionari). Por kur transferoni të drejtat nën një hipotekë, vetë transaksioni nuk kërkon regjistrim të detyrueshëm shtetëror, dhe blerësi i hipotekës ka të drejtë, sipas gjykimit të tij, të vendosë nëse do të regjistrohet si pengmarrës në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror.

Për ta përmbledhur, mund të konkludojmë se nëse të drejtat e huadhënësit vërtetohen nga hipoteka, procedura për caktimin e të drejtave sipas kredisë hipotekore thjeshtohet. Një avantazh i rëndësishëm i një hipotekë për sa i përket caktimit të të drejtave për kreditë hipotekore është aftësia për të përfunduar shpejt një transaksion që nuk kërkon pagesën e një tarife noteriale dhe detyrë shtetërore, e cila, në kushtet e zhvillimit të tregut të huadhënies hipotekore në Rusi, tërheq interesin e institucioneve të kreditit për përdorimin e hipotekës si mjet për rifinancimin e kredive hipotekare.

2. Tërheqja e një kredie të siguruar nga një grup hipotekash si një mënyrë për të rifinancuar kreditë hipotekare

Për shkak të faktit se ky lloj kolaterali nuk është i rregulluar siç duhet në nivel legjislativ dhe është i ri në praktikën bankare, lindin një sërë pyetjesh kur kuptohen dhe bien dakord për kushtet e transaksioneve të tilla. Le të shohim disa prej tyre.

Vlerësimi i shumës së kolateralit

Kur bini dakord për kushtet e një transaksioni të kolateralit hipotekor, është e nevojshme të merret parasysh se vëllimi i kolateralit të kredisë do të ulet vazhdimisht, dhe është e pamundur të parashikohet me saktësi se sa. Kjo rrethanë shpjegohet me faktin se debitori hipotekor bën, si rregull, pagesa mujore për të shlyer borxhin. Në këtë drejtim zvogëlohet teprica e borxhit të tij të kredisë mbi kredinë, gjë që sjell në mënyrë të pashmangshme uljen e vlerës së hipotekës si kolateral. Gjithashtu, debitori ka të drejtë të kryejë përmbushje të pjesshme ose të plotë të parakohshme të detyrimeve të tij, si rezultat i së cilës hipoteka e lënë peng si kolateral mund të zhvlerësohet plotësisht në vlerë.

Duke marrë parasysh specifikat e marrëdhënies juridike në shqyrtim, palët, së pari, duhet të përcaktojnë shumën minimale të garancisë së huasë dhe së dyti, të bien dakord për një metodë dhe procedurë specifike për ruajtjen e shumës minimale të dakorduar të garancisë nga huamarrësi, p.sh. , duke zëvendësuar dhe lënë peng hipoteka shtesë. Për shkak të mungesës së rregullimit të detajuar legjislativ të kësaj çështjeje, për të garantuar respektimin e interesit të pengmarrësit në prani të shumës së duhur të garancisë, këshillohet që në marrëveshjen e huasë të parashikohet:

detyrimi i huamarrësit për të ruajtur shumën e përcaktuar të kolateralit për kredinë e lëshuar, pavarësisht se sa ndryshon vlera e secilës hipotekë specifike të penguar gjatë periudhës së ekzistencës së detyrimit të huasë;
detyrimi i huamarrësit, brenda afateve të përcaktuara në marrëveshjen e huasë (për shembull, mujore ose tremujore), për të informuar huadhënësin për shlyerjen e parakohshme (të plotë ose të pjesshme) nga debitorët e borxhit të hipotekës, si dhe rezultatet. të monitorimit të vlerës së kolateralit të kredisë;
e drejta e huadhënësit për të kërkuar përmbushjen e parakohshme të detyrimeve të huamarrësit në rast të uljes së sasisë së kolateralit në krahasim me vlerën e përcaktuar në marrëveshjen e huasë.

Zëvendësimi i hipotekave të sekuestruara

Nevoja për të zëvendësuar hipotekat dhe/ose për të lënë peng shtesë hipotekore lind në rastet kur ekziston mundësia e zvogëlimit të shumës së kolateralit për kredinë e rënë dakord nga palët. Rastet më të zakonshme që mund të çojnë në një ulje të shumës së përcaktuar të kolateralit përfshijnë: 1) shlyerjen e parakohshme (të plotë ose të pjesshme) nga debitori i borxhit të kredisë dhe 2) ndodhjen e mospagesës së hipotekës.

Mospagesa e hipotekës nënkupton shfaqjen e të paktën një prej rrethanave të mëposhtme:

dështimi i debitorit për të bërë pagesën e ardhshme mujore për të shlyer kredinë brenda afateve të përcaktuara nga hipoteka;
ndodhja e një ngjarje të siguruar për rreziqet që lidhen me jetën dhe shëndetin e debitorit ose me humbjen dhe dëmtimin e pasurisë së lënë peng;
paraqitjen e kërkesave, plotësimi i të cilave mund të çojë në kufizimin ose humbjen e së drejtës së pronësisë së debitorit mbi pasurinë e paluajtshme të hipotekuar.

Meqenëse shlyerja e parakohshme e një kredie zvogëlon vlerën e tregut të hipotekës, dhe mospagimi i një hipotekë zakonisht shoqërohet me shfaqjen e pasojave të pafavorshme për pronarin e saj, të cilat mund të çojnë edhe në uljen e vlerës së kësaj letre me vlerë, në mënyrë që të garantuar interesat e pengmarrësit, është e rëndësishme të përcaktohet një mekanizëm për zëvendësimin e hipotekave të tilla. Procedura e zëvendësimit përfaqëson, nga njëra anë, kalimin e hipotekave shtesë si kolateral dhe nga ana tjetër, kthimin te hipotekuesi i hipotekave të parakohshme ose të papaguara.

Për rastet kur vlera e kolateralit të kredisë ulet natyrshëm, d.m.th. në lidhje me një ulje të vlerës së tregut të hipotekave të hipotekuara si rezultat i përmbushjes së detyrimeve nga debitorët për të bërë pagesa mujore, marrëveshja e pengut duhet të parashikojë detyrimin e huamarrësit për t'i transferuar pengmarrësit hipoteka shtesë në një shumë të mjaftueshme për të ruajnë shumën e rënë dakord të sigurisë. Pengu i hipotekave shtesë nuk shoqërohet me kthimin e asnjërës prej hipotekave të lëna peng.

Nisur nga fakti se cilësia dhe likuiditeti i pasurisë së lënë peng ka një rëndësi të madhe për pengmarrësin, marrëveshja e pengut mund të përcaktojë kërkesat bazë që pengmarrësi vendos për hipotekat e ofruara për zëvendësim ose transferim shtesë. Në veçanti, mund të specifikohen kërkesat për dëshmi dokumentare të aftësisë paguese të debitorit hipotekor; për gjendjen teknike të pasurisë, e drejta e pengut për të cilën vërtetohet me hipotekë; ndaj karakteristikave të hipotekës, duke përfshirë kredimarrësin fillestar, normën e interesit, shumën minimale dhe maksimale të kredisë së lëshuar, praninë e kolateralit shtesë të kredisë, etj.

Identifikimi i kolateralit

Siç tregon praktika, ndonjëherë gjatë ekzistencës së një detyrimi të penguar palët duhet të ndryshojnë lëndën e pengut. Në këtë drejtim, duket e rëndësishme, nga njëra anë, respektimi i kërkesave të legjislacionit të Federatës Ruse për identifikimin e subjektit të pengut, dhe nga ana tjetër, thjeshtimi i procedurës për zëvendësimin e tij.

Për të përcaktuar objektin e pengut, mënyra më e lehtë është të tregoni në marrëveshjen përkatëse një listë të hipotekave të penguara dhe karakteristikat e tyre. Megjithatë, nëse është e nevojshme heqja e hipotekave nga kolaterali ose vendosja e hipotekave të reja, palët do të detyrohen të nënshkruajnë marrëveshje shtesë për këtë marrëveshje për të ndryshuar temën e pengut, gjë që do të ndërlikojë ndjeshëm anën operative të çështjes.

Në këtë situatë, është e rëndësishme të gjendet një skemë jashtëzakonisht e thjeshtë, nga pikëpamja teknike, për përfundimin e një transaksioni, e cila, veçanërisht, do të shmangë lidhjen e marrëveshjeve shtesë kur përbërja e kolateralit ndryshon. Për shembull, është e mundur të lidhet një marrëveshje pengu, ku në identifikimin e subjektit të pengut do të tregohet emri i tij (hipotekat), shuma minimale e kolateralit që duhet të mbajë pengdhënësi, si dhe vlerësimi i objektit të pengut të rënë dakord. nga palët. Më pas, gjatë dhënies së pengut ose kthimit të hipotekës, palët do të jenë në gjendje të kufizohen në hartimin e certifikatave përkatëse të pranimit. Është e rëndësishme që në këtë rast nuk do të jetë e nevojshme të hartohen sistematikisht marrëveshje shtesë të nënshkruara nga personat e parë, por do të jetë e mjaftueshme të hartohen certifikatat e pranimit të nënshkruara nga personat që kryejnë aktualisht transferimin dhe pranimin e hipotekave.

Për të vendosur përputhjen e këtij opsioni me kërkesat ligjore, duhet t'i referoheni Artit. 339 i Kodit Civil të Federatës Ruse, sipas të cilit "marrëveshja e pengut duhet të tregojë objektin e pengut dhe vlerësimin e tij, thelbin, madhësinë dhe afatin për përmbushjen e detyrimit të siguruar nga pengu". Pra, për të respektuar legjislacionin e Federatës Ruse në lidhje me identifikimin e subjektit të tij në një marrëveshje pengu, në një marrëveshje të tillë duhet të përcaktohet vetëm objekti i pengut dhe vlerësimi i tij. Në rastin në shqyrtim, subjekti i pengut do të identifikohet me përcaktimin e emrit të letrës me vlerë (hipotekën) dhe një përshkrim të karakteristikave të tij në certifikatën e kalimit dhe pranimit. Vlerësimi i kolateralit të rënë dakord nga palët dhe shuma minimale e garancisë së mbajtur nga pengdhënësi duhet gjithashtu të specifikohen në marrëveshjen e kolateralit. Kështu, mund të konkludojmë se skema e propozuar më sipër për hartimin e një marrëveshje pengu plotëson kërkesat e legjislacionit të Federatës Ruse dhe mund të zbatohet nga pjesëmarrësit në marrëdhëniet juridike në lidhje me pengun e hipotekave.

Procedura e thjeshtuar e sekuestrimit

Gjatë lidhjes së çdo marrëveshje kredie, për personin që jep fondet e huasë, janë shumë të rëndësishme çështjet që lidhen me zgjedhjen e metodës së sigurimit të detyrimeve të huamarrësit, si dhe aftësinë për të përmbushur shpejt dhe më efektivisht interesat e tyre nëpërmjet një sigurie të tillë. Gjatë dhënies së pengut të hipotekës si një nga mënyrat e mundshme për të siguruar përmbushjen e detyrimeve, rrethanat veçanërisht të rëndësishme për pengmarrësin do të jenë:

përcaktimi i nevojës për t'iu drejtuar gjykatave për të përmbushur kërkesat e tyre në kurriz të vlerës së pasurisë së hipotekuar dhe/ose njohjen e të drejtave të hipotekave për personin që ka fituar të drejta sipas tyre si rezultat i sekuestrimit;
përcaktimi i nevojës për të kryer ndonjë veprim ligjërisht të rëndësishëm nga ana e pengdhënësit të hipotekës (nënshkrimi i një marrëveshjeje për transferimin e të drejtave, vendosja e një shenje mbi pronarin e ri të hipotekës) pasi të lindin arsyet për sekuestrim.

Ligji për Hipotekën dhe paragrafi 2 i Artit. 349 i Kodit Civil të Federatës Ruse parashikon drejtpërdrejt mundësinë që palët të bien dakord për një procedurë jashtë gjykatës për mbylljen e hipotekave të hipotekuara. Për më tepër, detajet e një procedure të tillë jashtëgjyqësore mund të përcaktohen nga palët drejtpërdrejt në marrëveshjen e pengut. Kjo i jep këtij lloji të pengut disa përparësi ndaj pengut të pasurisë së paluajtshme, pasi kërkesa e pengmarrësit mund të plotësohet në kurriz të vlerës së pasurisë së paluajtshme vetëm në bazë të një marrëveshjeje të noterizuar të lidhur pasi të lindin arsyet për sekuestrim (klauzola 1 të nenit 349 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Norma e Artit lidhet indirekt me procedurën e sekuestrimit të pronës. 16 i Ligjit për Hipotekat, i cili përcakton procedurën për regjistrimin shtetëror të një personi që ka fituar të drejta nën hipotekë (përfshirë si rezultat i sekuestrimit) si pengmarrës në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror. Siç vijon nga paragrafi 3 i këtij neni, në mënyrë që një person i tillë të ketë mundësinë të regjistrohet si pengmarrës në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror, duhet të konfirmohen të drejtat e tij për hipotekat:

një transaksion për transferimin e të drejtave të lidhur në përputhje me ligjin në fjalë, dhe një shenjë në hipotekën e bërë nga pronari i saj i mëparshëm ose mbajtësi i hipotekës - në rastin e përcaktuar nga paragrafi 4 i Artit. 49 të Ligjit për Hipotekën, ose
një vendim gjykate që i njeh kërkuesit të drejtat sipas hipotekës.

Dhe meqenëse procedura për transferimin e të drejtave nën një hipotekë rregullohet me Art. 48 i Ligjit për Hipotekat, atëherë për të regjistruar blerësin e tyre në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror si pengmarrës, hipoteka duhet t'i transferohet atij në bazë të një marrëveshjeje transferimi të të drejtave të lidhur në përputhje me kërkesat e Artit. 48 të Ligjit për Hipotekën, dhe markën e vendosur nga personat e mësipërm. Nëse një person ka të drejta për një hipotekë për ndonjë arsye tjetër, për t'u regjistruar në Regjistrin e Bashkuar të Shtetit, ai do të duhet të japë vendimin përkatës të gjykatës.

Kështu, me rastin e përcaktimit të mënyrës së sekuestrimit të hipotekave të hipotekuara, së pari duhet t'i kushtohet vëmendje se cila marrëveshje do të jetë baza për transferimin e të drejtave dhe e drejta (detyrimi) i kujt do të jetë të shënojë pronarin e ri të hipotekës.

Neni 49 i Ligjit për Hipotekën parashikon tre mënyra për të përmbushur kërkesat e kreditorit nga pasuria e lënë peng jashtë gjykatës.

Metoda nr. 1: shitja e pronës në ankand

Në përputhje me paragrafin 1. Art. 350 i Kodit Civil të Federatës Ruse, shitja e pasurisë së lënë peng, për të cilën, në bazë të Artit. 349 i Kodit Civil të Federatës Ruse, sekuestrimi kryhet përmes shitjes në ankand publik. Legjislacioni aktual i Federatës Ruse nuk parashikon detyrimin e pengdhënësit për të vënë një shenjë te pronari i ri i hipotekës në favor të ofertuesit fitues, dhe për këtë arsye ky i fundit do të detyrohet të shkojë shtesë në gjykatë për të njohur të drejtat e tij në hipotekë.

Metoda nr. 2: shitja e pronës duke transferuar të drejtat në hipotekë

Nëse ka arsye për marrjen e kolateralit, pengdhënësi hyn në një transaksion për të transferuar të drejtat e tij sipas hipotekës dhe, në kurriz të të ardhurave, plotëson pretendimin e kreditorit për detyrimin e siguruar nga kolaterali.

Vlen të theksohet se Ligji për Hipotekën nuk përcakton në favor të kujt duhet të bëhet tjetërsimi i të drejtave. Kjo na lejon të konkludojmë se të drejtat mbi hipotekat mund t'i transferohen si një personi që nuk merr pjesë në transaksion ashtu edhe te vetë mbajtësi i hipotekës. Në rastin e fundit, si rezultat i lidhjes së një marrëveshjeje për transferimin e të drejtave në hipotekë, detyrimi i pengdhënësit për të shlyer borxhin ekzistues do të pushojë duke kompensuar pretendimin e tij kundër të ngjashëm ndaj pengmarrësit për pagesën e të drejtave të fituara.

Kjo metodë e konfiskimit nuk përfshin fillimisht shkuarjen në gjykatë. Megjithatë, nëse pengdhënësi për ndonjë arsye refuzon të lidhë një marrëveshje transferimi dhe/ose të vendosë një shenjë mbi pronarin e ri, pengmarrësi (ose fituesi tjetër i të drejtave) do të detyrohet t'i drejtohet ndihmës së gjykatës për të detyruar pengdhënësi të lidhë një marrëveshje dhe t'i transferojë vetes të drejtat nga hipoteka. Për rrjedhojë, përmbushja e kërkesave të kreditorit nuk mund të kryhet pa pjesëmarrjen aktive të pengdhënësit, gjë që ul efektivitetin e kësaj metode.

Metoda nr. 3: shitja e pronës me tjetërsim të të drejtave në bazë të fletë pengut

Nëse pengdhënësi nuk i përmbush ose i përmbush në mënyrë të parregullt detyrimet e tij sipas marrëveshjes së huasë, mbajtësi i hipotekës mundet, në bazë të një indosamenti të posaçëm të pengut të vendosur nga pengdhënësi, t'ua transferojë palëve të treta të drejtat nga hipoteka për të mbajtur në burim shumën e detyrimin e siguruar me pengun e saj nga të ardhurat. Në këtë rast, pengmarrësi duhet të lidhë një marrëveshje për transferimin e të drejtave me një palë të tretë dhe të vendosë një shënim në favor të tij për pronarin e ri të hipotekës. Në këtë rast, nuk do të duhet të shkoni në gjykatë për të njohur të drejtat e blerësit të hipotekës, pasi ato do të konfirmohen nga transaksioni për transferimin e të drejtave dhe një shënim për pronarin e ri (i cili plotëson kërkesat e paragrafit 2, paragrafi 3, neni 16 i Ligjit për Hipotekën).

Por që të mund të zbatohet kjo metodë e sekuestrimit pa cenuar interesat e palëve, ato duhet të pasqyrojnë detyrimisht në marrëveshjen e pengut çmimin minimal të shitjes së të drejtave të hipotekës për një rast të tillë. Në të kundërtën, pengmarrësi do të ketë mundësinë që ta shesë hipotekën me një çmim dukshëm të reduktuar, gjë që padyshim do të ndikojë negativisht në interesin pasuror të hipotekuesit.

Shitja e pronës në mënyrë “të përzier”.

Duke përdorur ndonjë nga dy metodat e para të sekuestrimit veç e veç, blerësi i hipotekave mund të gjendet në një pozitë ku do të detyrohet t'i drejtohet gjykatave për njohjen e të drejtave të tij. Kjo rrethanë mund të ndikojë si në formimin e interesit të blerësve të mundshëm të të drejtave të hipotekave, ashtu edhe në çmimin e hipotekave, në të cilat blerësi ka shumë të ngjarë të "përfshijë" kostot e mundshme që lidhen me gjykimin.

Në të njëjtën kohë, pjesëmarrësit në transaksionet civile mund të përdorin disa ose të gjitha metodat e disponueshme të konfiskimit në të njëjtën kohë, pasi ligji i Hipotekës nuk i kufizon ato në këtë mënyrë. Për shembull, situata e mëposhtme është mjaft e pranueshme: palët ranë dakord për kushtin e shitjes së pronës në ankand, dhe hipotekuesi gjithashtu vendosi një mbishkrim pengu mbi hipotekat. Pastaj, kur lidh një marrëveshje për transferimin e të drejtave të hipotekave me ofertuesin fitues, pengmarrësi, në bazë të kompetencave të dhëna nga shënimi i hipotekës, do të jetë në gjendje të shënojë në mënyrë të pavarur pronarin e ri, i cili për këtë arsye nuk do të duhet të kërkojë njohje. e të drejtave të tij në hipotekë në gjykatë për t'u regjistruar si pengmarrës.

Për të përmbledhur sa më sipër, duket e nevojshme të theksohet se për të zhvilluar praktikën e rifinancimit të kredive hipotekare, do të jetë e nevojshme të bëhen rregullime në disa akte legjislative që parashikojnë:

shfaqja e një hipotekë në bazë të ligjit mbi një pronë kur huamarrësit i sigurohen fonde të synuara kredie (të huazuara) për të shlyer një kredi hipotekore të lëshuar më parë;
mundësinë e sigurimit të huamarrësit me fonde krediti jo në llogarinë e tij bankare të hapur në një institucion krediti, por në një llogari bankare të palës së tretë të përcaktuar nga huamarrësi;
mbajtja e një kredie hipotekore në të njëjtin grup rreziku kur institucioni i kredisë ul normën e interesit të huamarrësit për përdorimin e kredisë në nivel tregu, me kusht që kredimarrësi të mos ketë vonesa në kredinë e lëshuar ose këto vonesa të jenë të natyrës teknike dhe të jenë të parëndësishme.